Wenn du deine Wohnung vermietest, gehst du automatisch das Risiko ein, dass dein Mieter möglicherweise mal in Zukunft in Zahlungsschwierigkeiten geraten könnte. Wie du am besten Mietrückstände vermeiden kannst und was du tun solltest, wenn du dich tatsächlich in so einer Situation befindest, erklären wir dir in diesem Beitrag. 

• Wenn dein Mieter in Zahlungsverzug gerät, empfehlen wir dir, zuerst eine außergerichtliche Lösung anzustreben, da dies oft schneller, harmonischer und unkomplizierter verläuft. 
• Du kannst deinen Schuldner auch jederzeit mahnen. Für die Zahlungserinnerung musst du aber bestimmte Formvorschriften einhalten. 
• Zahlt der Mieter trotz Mahnung auch weiterhin nicht, raten wir dir, einen Anwalt zu konsultieren und rechtliche Schritte einzuleiten. Dazu stehen dir eine Mahnklage und eine gerichtliche Kündigung zur Verfügung.

Wenn es zum ersten Mal passiert, dass dein Mieter in Verzug mit der Zahlung der Miete gerät, würden wir dir empfehlen, zunächst ein persönliches Gespräch mit ihm aufzusuchen. So kannst du herausfinden, was die Hintergründe des Rückstandes sind, wobei es sich hier oftmals um eher harmlose Dinge handelt. Setze deinem Mieter im Zuge des Gespräches eine Zahlungsfrist und fordere ihn auf, die Miete bis dahin zu bezahlen.

Du kannst deinen Mieter aber auch direkt schriftlich mahnen, ohne vorher ein persönliches Gespräch geführt zu haben. Du hast das Recht, eine Zahlungserinnerung auszustellen, sobald die erste Zahlungsfrist verstrichen ist. Üblicherweise ist es aber so, dass man die erste Mahnung 10–14 Tage nach Verstreichen der Frist versendet. 

Folgendes muss in der Mahnung enthalten sein: 

• deinen Namen und Anschrift 
• Name und Anschrift des Schuldners bzw deines Mieters
• Datum der Mahnung, Rechnungsnummer (von der fälligen Miete), Mahnungsnummer und deutliche Kennzeichnung des Wortes “Mahnung” durch Fettdruck 
• Stichtag bzw Zahlungsfrist, bis wann die fällige Miete zu bezahlen ist
• Hinweis, dass die Mahnung bei Zahlung verfällt
• deine Kontodaten 

Tipp: Setze die Zahlungsfrist optimalerweise so, dass sie an einem Werktag abläuft. So gibst du deinem Schuldner indirekt mehr Möglichkeit, die Frist einzuhalten. 

Außerdem musst du die Mahnung per Einschreiben an den Mieter senden. 

Zahlt er nicht innerhalb von 8 Tagen nach dem Stichtag, würden wir dir empfehlen, dich bei einem Anwalt für Mietrecht beraten zu lassen, denn jetzt hast du folgende 2 Möglichkeiten, um an dein fehlendes Geld zu gelangen:

• eine Mahnklage bei Gericht einreichen
• eine gerichtliche Kündigung erwirken

Für die Mahnklage musst du ein Formular auf der Website des Justizministeriums ausfüllen und an das Gericht einreichen, dann erlässt das Bezirksgericht einen Zahlungsbefehl an deinen Schuldner. Er hat dann die Möglichkeit, innerhalb von 4 Wochen Einspruch einzulegen. Erhebt dein Mieter keinen Einspruch, ist der Befehl rechtskräftig und vollstreckbar. 

Was heißt das für dich? Das bedeutet, dass du 30 Jahre Zeit hast, die Miete von deinem Mieter einzuholen, danach verjährt der Anspruch. Das ist relevant für dich, weil ohne eingereichter Mahnklage die Ansprüche schon nach 3 Jahren verjähren, was doch sehr kurz ist. 

Vielleicht wird dir dein Anwalt aber raten, eine gerichtliche Kündigung zu erwirken, damit du dich auch vor künftigen Mietschulden schützen kannst. 

Aber Achtung: eine gerichtliche, fristlose Kündigung ist nur dann möglich, wenn dein Mieter zweimal in Folge die gesamte Miete oder einen erheblichen Teil davon (trotz der Mahnklage!) nicht bezahlt hat. 

Wenn er allerdings ständig in Zahlungsverzug gerät, nie aber im Ausmaß von mindestens zwei Monatsmieten, kannst du ihn “nur” ordentlich kündigen. Beachte hier aber, dass es eine dreimonatige Kündigungsfrist gibt. 

Bedenke auch, dass du bei einer fristlosen Kündigung deinem Mieter für den Auszug eine Frist von mindestens zwei Wochen gewähren musst. Sollte er die Wohnung bis dahin nicht verlassen haben, kannst du eine Räumungsklage beim Amtsgericht einbringen. Davon raten wir allerdings eher ab, da so eine Räumungsklage hohe Kosten verursacht und von insolventen Mietern dann auch meistens nicht bezahlt wird.

Wie wir bereits erwähnt haben, würden wir dir wirklich empfehlen, deinen Mieter zunächst persönlich zu kontaktieren, bevor du einen Anwalt konsultierst, denn oftmals handelt es sich bloß um einen einmaligen Rückstand. Außerdem kostet es dich nichts, den außergerichtlichen Weg zuerst auszuprobieren und führt in den meisten Fällen auch schneller zu einer harmonischen Lösung.

Sei sehr streng und präzise bei deiner Mietersuche - so schützt du dich am besten vor Mietnomaden. Wie du den perfekten Mieter finden kannst, haben wir dir bereits in einem unserer Posts erklärt. Natürlich kannst du nicht zu 100% ausschließen, dass du im Zuge deiner Mietersuche auf einen Mietnomaden triffst, dennoch kann dir das Einholen der folgenden Dinge eine gewisse Sicherheit bieten:  

• Mieterselbstauskunft
• Referenz vom vorigen Vermieter 
• Bezahlung der Kaution

Dass ein Mieter nicht zahlt, kann leider passieren, dennoch solltest du immer zuerst versuchen, solch eine Angelegenheit außergerichtlich zu klären. Denn dies geht oft schneller und ist kostenlos. Sollte das aber nichts bringen, stehen dir immer noch rechtliche Schritte, die du jederzeit einleiten kannst, zur Verfügung. Berate dich hierzu aber unbedingt mit einem Anwalt für Mietrecht, da dir dieser genauestens erklären kann, welche Dinge du am besten befolgen solltest, um dein Geld möglichst schnell zu erhalten.