Den richtigen Mietpreis zu finden ist gar nicht so einfach, denn es gibt viele Dinge, die du hierbei beachten musst. Du musst dir beispielsweise die Frage stellen, ob dein Objekt dem MRG (Mietrechtsgesetz) unterliegt oder nicht. Aus diesem Grund möchten wir dir einen Überblick über die verschiedenen Möglichkeiten geben, den Mietzins richtig anzusetzen, und dir dabei helfen, einen angemessenen Mietpreis für dein Objekt zu finden. Außerdem zeigen wir dir, was mögliche Gründe für die Vereinbarung von Zu- oder Abschlägen beim Mietpreis sein können.
Die Kosten des Gesamtmietzins setzen sich aus den folgenden Dingen zusammen:
Wie hoch du die Miete ansetzen kannst, hängt in erster Linie damit zusammen, ob dein Mietobjekt dem MRG unterliegt. Ist das nicht der Fall, kannst du einen frei vereinbarten Mietzins festlegen. Das bedeutet, dass du keine Obergrenze hast, an die du dich halten musst - Angebot und Nachfrage bestimmen dann die Höhe. Andernfalls musst du dich an die Obergrenzen des MRG anpassen. Im folgenden wollen wir die erläutern, wie sich diese Grenzen zusammensetzen.
Das MRG gibt strenge Regelungen vor und lässt kaum Handlungsspielraum in Sachen Mietpreissetzung. Man unterscheidet 3 Obergrenzen der Zinsberechnung. Zum einen gibt es den Kategoriemietzins. Dieser gilt aber nur für Verträge, die vor dem 1.3.1994 abgeschlossen wurden. Verträge, die danach entstanden sind, kannst du stattdessen mittels Richtwertmietzins oder angemessenem Mietzins bewerten. Beachte: Eine Miete gilt dann als “angemessen”, wenn sie sich am ortsüblichen Mietzins oder dem durchschnittlichen Marktpreis orientiert.
Dass es verschiedene Wohnkategorien in Österreich gibt, nach denen die Wohnausstattungen bewertet werden, haben wir dir bereits in diesem Post gezeigt. (Bezug) Wir unterscheiden Wohnkategorie A bis D, wobei A die teuerste und D die günstigste Kategorie darstellt.
Der Kategoriemietzins gilt ausschließlich für Verträge, die zwischen dem 1.1.1982 und 28.2.1994 abgeschlossen wurden. Wurde zu dem Zeitpunkt kein angemessener Mietzins vereinbart, sehen die preislichen Obergrenzen nach Wohnkategorie wie folgt aus:
| Wohnkategorie | Obergrenzen |
|---|---|
| A | 3,43€ pro m² exklusive Betriebskosten |
| B | 2,57€ pro m² exklusive Betriebskosten |
| C | 1,71€ pro m² exklusive Betriebskosten |
| D | 1,71€ pro m² im brauchbaren Zustand, 0,86€ pro m² im unbrauchbaren Zustand exklusive Betriebskosten |
Der Richtwertmietzins ist der in der Praxis wohl am meisten verwendete Mietzins. Die Richtwerte werden direkt vom Justizministerium festgelegt und laufend an den Verbraucherpreisindex beziehungsweise alle zwei Jahre an die Inflation angepasst. Die Werte unterscheiden sich je nach Bundesland. Außerdem können je nach Zustand und Ausstattung Zuschläge oder Abschläge beim Zins bestehen.
Das sind die aktuellen Richtwerte je Bundesland:
| Bundesland | Richtwert |
|---|---|
| Wien | 5,81€ pro m² |
| Niederösterreich | 5,96€ pro m² |
| Oberösterreich | 6,29€ pro m² |
| Burgenland | 5,30€ pro m² |
| Kärnten | 6,80€ pro m² |
| Salzburg | 8,03€ pro m² |
| Steiermark | 8,02€ pro m² |
| Tirol | 7,09€ pro m² |
| Vorarlberg | 8,92€ pro m² |
Dein Mieter kann einen Abschlag für seine Miete verlangen, wenn:
Umgekehrt ist es dir möglich, die Miete etwas höher zu setzen, wenn deine Wohnung über eines der folgenden Dinge verfügt:
Wie du nun sehen konntest, ist die Mietpreissetzung mit vielen Nebenfragen verbunden. Unterliegt dein Objekt beispielsweise dem MRG, hast du dich an bestimmte Obergrenzen zu halten. Ist das nicht der Fall, darfst du zwar die Höhe des Mietzins frei wählen, jedoch kannst du auch hier nicht einfach willkürlich eine unrealistische und unverhältnismäßig hohe Summe wählen. Du solltest dich möglichst an dem durchschnittlichen Marktpreis oder dem ortsüblichen Mietzins orientieren. Wir sind uns sicher, dass du mit einem angemessenen Mietpreis schnell einen Nachmieter finden wirst.