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Was bedeutet es, ein Eigentum zu besitzen?

Früher oder später beschäftigt sich beinahe jeder einmal mit der Frage, ob man vom Mieter- ins Vermieterdasein wechseln soll. Beides weist positive wie auch negative Aspekte auf, worüber wir dir im Folgenden einen Überblick geben möchten.

Das Wichtigste in Kürze

  • Die Position eines Vermieters bringt durchaus Vorteile mit sich, ist aber gleichzeitig mit einer Menge Verantwortung verbunden. 
  • Als direkter Vermieter einer Immobilie liegt die Instandhaltung, Versteuerung und detailreiche Dokumentation in deinen Händen.
  • Der Schritt zur Investition in eine oder mehrere Immobilien sollte nicht leichtfertig und unbedacht vonstatten gehen, sondern bedarf reichlicher Überlegung und Planung.

Mieten oder kaufen?

Viele Menschen träumen davon, in den eigenen vier Wänden zu leben, die sie tatsächlich ihr Eigentum nennen können. Eine Raumumgebung, die man nach Lust und Laune frei gestalten kann und wo keine externen Vorschriften über einem selbst stehen. Auch durch die stets steigenden Mietpreise ist für viele der Kauf von Wohneigentum eine interessante Option, um der Mietpreisexplosion zu entkommen und langfristig auf eine finanzielle Entlastung hinzuarbeiten. Nicht immer muss es sich dabei gleich um ein Einfamilienhaus oder andere Haustypen handeln. Es gibt verschiedene Arten des Wohnens und ebenso auch die Wahl, ein Haus oder eine Wohnung zu mieten oder direkt zu kaufen.

Was spricht für eine Eigentumswohnung?

Die „eigenen vier Wände“: Als Eigentümer einer Immobilie kann man damit machen, was man möchte, solange man sich an ein paar grundlegende gesetzliche Regelungen hält. Vor allem die gestalterischen Freiheiten der Räumlichkeiten zählen zu den Vorteilen, die einem als Immobilienbesitzer zuteil werden.

Praktische Wertanlage: Mit Blick auf die aktuellen Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt, gerade in größeren Städten, ist Wohnungseigentum bzw. der Kauf eines Hauses eine Geldanlage mit Wertsteigerung - die Immobilie kann später oft teurer verkauft werden, als sie erworben wurde. Außerdem liefert diese Geldanlage einen durchaus praktischen Nutzen: Man bewohnt sie. Dies ist mit Aktien oder Wertpapieren natürlich nicht möglich.

Sicherheit: Die Kündigung stellt nach wie vor das Schreckgespenst vieler Mieter dar. Zwar gibt es durch das Mietrechtsgesetz einen weitreichenden Schutz für Mieter in Österreich, die Möglichkeit einer Kündigung kann als Mieter letztlich aber nie ausgeschlossen werden. Hinzu kommt das Risiko, dass bei befristeten Mietverträgen der Mietvertrag nach Ablauf der Befristung vom Vermieter nicht verlängert wird. Wenn einem die Immobilie, die man bewohnt, auch gehört, gibt es keinen Vermieter, der einen kündigen könnte.

Altersvorsorge: Gerade für das Alter wünschen sich viele, ein schönes Plätzchen für sich zu haben und dafür möglichst wenig zu bezahlen. Wenn die Eigentumswohnung einmal abbezahlt ist, muss man nur noch die Betriebs- und eventuelle Erhaltungskosten tragen. Das stellt sich im Vergleich zur Miete als sehr günstig heraus. Auf der anderen Seite gibt es immer die Möglichkeit, die Eigentumswohnung oder das Haus wieder zu verkaufen. Diese Rücklage als Altersversorgung hat man als Mieter nicht.

Was spricht gegen den Kauf einer Immobilie?

Begrenzte Flexibilität: Schon ein kleinerer Einschnitt im Leben wie ein verlockendes Angebot für einen neuen Job an einem anderen Ort kann dazu führen, dass man den Immobilienkauf zu bereuen beginnt. Man ist nach dem Erwerb von Eigentum oft sehr langfristig an die Immobilie gebunden und muss viele Entscheidungen danach ausrichten. Auch der Verkauf einer Eigentumswohnung ist eine komplexere Angelegenheit als der Verkauf anderer Wertanlagen wie z. B. Aktien - er kann sich über Monate hinziehen und nicht die gewünschten Resultate erbringen.

Investition: Eine Immobilie zu kaufen, bedeutet, dass man viel Geld benötigt. Es wird mittlerweile dazu geraten, ein Eigenkapital von mindestens 20 Prozent mitzubringen. Zum Kaufpreis kommen noch Nebenkosten wie Grunderwerbssteuer, gerichtliche Eintragungsgebühr, Notar- bzw. Anwaltskosten und wenn ein Makler tätig wird, die Maklerprovision. Wird der Wohnungskauf über eine Bank finanziert, kommen zudem Gebühren für die Kreditgewährung und die Kreditzinsen als Kosten dazu. Deswegen sollte man sich genau überlegen, ob sich diese Investition langfristig lohnt. Gerade bei Krediten kann es durchaus hilfreich sein, sich die Zinssatz-Entwicklungen und die Finanzierungs-Angebote von den unterschiedlichen Kreditinstituten anzuschauen. 

Instandhaltung: Die Verantwortung für die Immobilie liegt ganz beim Eigentümer. Kosten für Instandhaltung, Pflege, aber auch für Reparaturen können sehr hoch sein. Dazu kommt, dass diese oft unerwartet auftauchen und damit oftmals eine große finanzielle Belastung darstellen, für die möglicherweise keine oder nur unzureichende Rücklagen vorhanden sind.

Was bedeutet es, Vermieter zu sein?

Die Vorteile

Eine oder mehrere Immobilien zu besitzen, eröffnet viele Möglichkeiten. Wenn du selbst oder eines deiner Familienmitglieder jemals einen Platz zum Wohnen benötigt, dann kannst du oder deine Familie in deine eigene Immobilie ziehen. Falls dein Familienmitglied vielleicht noch nicht die notwendige Kreditwürdigkeit hat, dann kannst du aushelfen. Oder vielleicht brauchst du nur während der Renovierung deines Hauses kurzfristig eine Bleibe. Dann kannst du problemlos für ein paar Wochen oder Monate in eine deiner anderen Immobilien ziehen.

Ideal für Heimwerker: Wenn du dich gerne handwerklich bestätigst und es dir Spaß macht, Wände oder Bodendielen herauszureißen, dann ist die Renovierung von Wohnungen nicht nur ein schönes Hobby, sondern auch eine wunderbare Möglichkeit, Geld zu verdienen. Renovierungsbedürftige Wohnungen zu kaufen und neue Bäder, Küchen und Fenster zu verbauen, ist somit ein sinnvoller Weg, um deine Investments in Erfolg zu verwandeln.

Pensionspläne und monatliches Einkommen: Die Zinsen sind auf einem Rekordtief, und das schon seit mehreren Jahren. Niedrige Zinsen bieten aber ein günstiges Umfeld für Immobilieninvestoren. Aber nicht für Sparer, die keine Rendite auf ihre Spareinlagen mehr erhalten. Wer für die Pension etwas aufbauen möchte, der muss mittlerweile mehr tun, als nur Monat für Monat etwas auf sein Sparkonto einzuzahlen. Grundsätzlich verspricht es Erfolg, bei niedrigen Zinsen in Immobilien zu investieren. Wenn du nur einen bescheidenen Pensionsplan verfolgst, dann sollte es einfach sein, mit ein paar günstigen Immobilien deine Pläne zu erreichen.

Die Schattenseiten

Überschuldung und Stress: Vermieten ist ein sehr langfristiges Geschäft. Bei einem Finanzierungszeitraum von 20 bis 25 Jahren sollte der Wertzuwachs die Finanzierungskosten übersteigen. Es kann aber auch Phasen geben, in denen der Preis der Immobilie unter den Wert zum Kaufzeitpunkt fällt. Wenn du mehrere Immobilien hast, die “unter Wasser” sind, besteht das Risiko, bankrott zu gehen. Während eines wirtschaftlichen Abschwungs gibt es aber noch andere Faktoren für Probleme. Deine Vermieter könnten z.B. ihren Job verlieren und dadurch ihre Miete nicht mehr bezahlen. Dann hast du nicht nur keine Mieteinnahmen mehr, sondern musst dich auch um die Räumung der Wohnung kümmern. Normalerweise solltest du aber auch längere Durststrecken durchhalten können, solange du nicht zu Höchstpreisen einkaufst und nicht zu unvorsichtig dein Imperium aufgebaut hast.

Steuern und Buchhaltung: Auch als Vermieter gibt es keinen Weg, dem Fiskus zu entkommen. Du wirst einen Teil deines Profits abgeben müssen. Außerdem musst du damit rechnen, dass deine nebenberuflichen Mieteinnahmen, bedingt durch deinen Hauptjob, zu einem sehr hohen Steuersatz versteuert werden müssen. Die gute Nachricht lautet aber, dass du als Vermieter sehr viele Dinge von der Steuer absetzen kannst. Darunter fallen beispielsweise die Kosten für Anwalt, Hausmeister, Heizung, Müllabfuhr usw.

Unser Tipp: Wenn du Besitzer mehrerer Immobilien bist, wirst du dir irgendwann schwer tun, dich alleine um deine Steuererklärung zu kümmern. Das bedeutet meistens immer mühsame Arbeit, denn du musst deine Belege sorgfältig und geordnet aufbewahren. Im Zweifel kannst du die professionelle Hilfe eines Steuerberaters in Anspruch nehmen. 

Genaue und zeitgemäße Dokumentation: Deine Aufgabe besteht auch darin, für viele Angelegenheiten Informationen aufzubewahren und den Überblick zu behalten. Das kann sowohl physisch als auch digital geschehen, damit deine Mieter mögliche Kopien der Informationen einfordern, den Grund für die Datenaufbewahrung in Erfahrung bringen und die Löschung dieser beauftragen können.

Finanzielle Unkosten: Das Vermieten von Immobilien kann mit deutlich höherem Aufwand verbunden sein als andere Geschäfte. Den Kaufpreis deines Wunschobjekts musst du nicht aus eigener Tasche bezahlen, aber du musst genügend Geld zur Verfügung haben, um auf unvorhersehbare Notfälle wie Wasserschäden, Sturmschäden oder Mietnomaden vorbereitet zu sein.

Gesetzliche Richtlinien: Als Vermieter bist du einer Reihe gesetzlicher Vorgaben untergeordnet, die dein Handeln einschränken und bestimmen. Hier kann man mit hohen Strafen bis hin zum Gefängnis rechnen. Es ist wichtig, dass du zum Beispiel die Nebenkosten korrekt abrechnest, Versicherungen abschließt (hier siehst du, welche Versicherungen du als Vermieter brauchst) und dich den Datenschutzverordnungen entsprechend verhältst.

Verfügbarkeit: Es wird zwar nicht häufig passieren, aber hin und wieder kann es doch vorkommen, dass sich Mieter wegen eines Problems in der Wohnung bei dir melden. In so einem Fall musst du verfügbar sein und schnelle Hilfe anbieten können. Derartige Anrufe können schon in Monatsabständen vorkommen. Wenn beispielsweise die Schlüssel verloren wurden, irgendein Schaden in der Wohnung aufgetaucht ist oder ein Gerät nicht so funktioniert, wie es sollte. Für dich bedeutet das, dass du auch im Urlaub dafür sorgen musst, jemanden zu haben, der für dich die Stellung hält. In den meisten Fällen wird für diese Art von Angelegenheit eine Hausverwaltung beauftragt, was natürlich mit zusätzlichen Kosten verbunden ist, sich jedoch als durchaus sinnvoll herausstellt, damit du dich nicht um jede Kleinigkeit selbst kümmern musst.

Fazit

Ob du dich für ein Leben als Vermieter und die damit einhergehenden Verpflichtungen entscheidest, liegt ganz bei dir. Der Einstieg ins Business der Immobilieninvestoren sollte definitiv nicht leichtfertig getroffen werden und bedarf gründlicher Überlegung und realistischer Abwägung der Vor- und Nachteile, die sich dadurch für dich persönlich ergeben.

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