4 Min Lesezeit

Eigentümerpartnerschaft: Das solltest du wissen!

Seit 2002 kommt es automatisch zu einer Eigentümerpartnerschaft, wenn zwei natürliche Personen ein gemeinsames Eigentum erwerben. Wenn auch du dabei bist, eine solche Partnerschaft einzugehen, oder rein aus Interesse einen kurzen Überblick zu dem Thema suchst, bist du hier genau richtig!

Das Wichtigste in Kürze

  • Eine Eigentümerpartnerschaft kann nur aus zwei natürlichen Personen bestehen, die über ein gemeinsames Stimmrecht verfügen.
  • Egal, was mit dem Eigentum gemacht werden möchte, es muss vorher immer eine einstimmige Entscheidung beider Partner getroffen werden.
  • Zur Beendigung der Eigentümerpartnerschaft stehen den Partnern 3 Möglichkeiten zur Verfügung.

5 Dinge, die du als gemeinsamer Eigentümer wissen musst

Generell ist es in Österreich nur einer Person möglich, Eigentümer einer Immobilie im Wohnungseigentum zu sein. 2002 wurde von diesem Grundsatz eine wichtige Ausnahme erlassen, die sogenannte Eigentümerpartnerschaft. Diese ermöglicht es zwei natürlichen Personen, gemeinsam Wohnungseigentum zu kaufen. Im Nachhinein, also nach dem Erwerb einer Wohnung durch nur eine Person, kann diese durch eine entsprechende Rechtsfolge auch noch erstellt werden.

1) Was genau versteht man unter einer Eigentümerpartnerschaft?

Wenn du wegen der Gründung einer Eigentümerpartnerschaft überlegst, musst du dir zunächst einmal keine Gedanken um einen Vertrag oder Formalakt machen, diese sind in so einem Fall obsolet. Egal, welcher Partner, man wird automatisch als Eigentümer eines Mindestanteils im Grundbuch eingetragen, wobei es hier keine Rolle spielt, wie viel jeder der Partner vom Kaufpreis übernimmt, da die Anteile der Eigentümerpartnerschaft im Grundbuch nur im 50:50-Verhältnis vermerkt werden können.

Diese Form einer Partnerschaft ist auf zwei natürliche Personen beschränkt. Das Verhältnis zwischen diesen Personen ist irrelevant, man muss also weder verheiratet, verwandt noch in sonstiger Form zwingend zueinander stehen.

2) Welche Rechte und Pflichten werden Miteigentümern zuteil?

In der Konstellation der Eigentümerpartnerschaft handeln die involvierten Personen immer gemeinsam; bei der Eigentümerversammlung beispielsweise wird ihnen nur ein Stimmrecht zuteil und sie müssen einer Meinung sein. Es ist aber möglich, dem Partner eine Vollmacht zu erteilen, mit der er für einen spricht und die Stimme abgeben kann.

Für beide Partner herrscht eine sogenannte “Haftung zur ungeteilten Hand”, also eine Gesamtschuld für Verbindlichkeiten aus dem gemeinsamen Wohnungseigentum. Beide Parteien haften somit gegenüber der Eigentümergemeinschaft für Betriebskosten und andere ähnliche Aufwendungen in vollem Umfang. Es kann zwar mittels Vertrag festgelegt werden, wer für welchen Anteil der Kosten aufkommt, für eine rechtliche Wirkung gegenüber Dritten reicht dies aber nicht. Von einer Hausverwaltung kann daher von jedem der Partner der Gesamtaufwand eingefordert werden.

Das Wohnungseigentum kann auch nur von beiden Partnern gemeinsam verwaltet werden, also einstimmig belastet oder verkauft werden. Wenn eine Partei ihren Anteil übertragen oder verkaufen möchte, muss hierfür die Zustimmung des Miteigentümers eingeholt werden. Damit soll präventiv dafür gesorgt werden, dass einer der Partner nicht plötzlich mit einer fremden und unerwünschten Person vertraglich gebunden ist.

3) Wie sieht die Aufteilung aus?

Nachdem die Eigentümerpartnerschaft stets aus zwei natürlichen Personen besteht, wird wie gesagt auch die Grundbucheintragung im 50:50-Verhältnis eingetragen. Was die tatsächliche Aufteilung zwischen den Partnern beträgt, ist hier irrelevant. Die beiden halben Mindestanteile dürfen somit auch nicht verschieden hoch angesetzt werden, weswegen auch die Haftung beschränkt erfolgt. 

Die Aufteilung wirkt sich auch auf das Handhaben des gemeinsamen Eigentums aus, denn egal, was damit gemacht werden möchte, es müssen beide Parteien einverstanden seien. Partner 1 darf beispielsweise also nur verkaufen, wenn Partner 2 dem zustimmt.

4) Wie funktioniert die Vermietung bei gemeinsamem Eigentum?

Aufgrund der Regelung, dass bei der Eigentümerpartnerschaft nur gemeinsam darüber entschieden werden kann, wie eine Immobilie verwendet wird, müssen auch bei einer Vermietung beide Parteien d’accord sein. Eine Ausnahme gilt hier, wenn einem der Partner ein sogenanntes Fruchtgenussrecht über den gesamten Mindestanteil zusteht. 

Gut zu wissen: Das Fruchtgenussrecht besagt, dass einen Gegenstand, der jemand anderem gehört, selbst ohne Einschränkung benutzt werden darf. Das Fruchtgenussrecht an einer Wohnung bedeutet das Recht, diese Wohnung entweder selbst zu benützen oder sie zu vermieten. Als Fruchtnießer ist man übrigens dazu angehalten, für das Fruchtgenussobjekt und dessen Instandhaltung selbst zu sorgen.

5) Ende der Eigentümerpartnerschaft

Zur Beendigung einer Eigentümerpartnerschaft bieten sich drei Möglichkeiten an: eine einvernehmliche Einigung, eine Teilungsklage oder der Todesfall des Miteigentümers.

Ende durch Teilungsklage

Die Teilungsklage kommt im Falle von Streitigkeiten bei der Aufhebung der Eigentümerpartnerschaft vor Gericht zum Einsatz. Hierbei darf es jedoch zu keinem Nachteil des verbliebenen Eigentümers kommen. Als Ergebnis wird entweder eine Natural- oder Realteilung angestrebt. Eine Naturalteilung meint, dass das Objekt in zwei äquivalente Hälften aufgeteilt wird. Ist dies nicht möglich (z.B. bei einer Wohnung), kommt es zu einer Realteilung. Dabei wird das Objekt versteigert und der Erlös 50:50 aufgeteilt.

Teilungsklagen bieten sich aber nicht immer als Möglichkeit an. Sie sind beispielsweise nicht anwendbar, wenn die Eigentümer verheiratet sind einer der beiden das Objekt selbst bewohnt. Auch wenn ein minderjähriger Miteigentümer die Liegenschaft in Anspruch nimmt und die Volljährigkeit noch nicht erreicht hat, ist keine Teilungsklage möglich. Bei vertraglicher Vereinbarung über den Ausschluss einer Teilungsklage ist diese ebenfalls drei Jahre ab Eintragung ins Grundbuch nicht anwendbar.

Ende durch Todesfall

Sollte einer der beiden Eigentümer versterben, wird der Anteil von eben diesem unmittelbar an den anderen Partner übertragen. Außer, wenn dieser auf den Anteil verzichtet oder ihn einer anderen Person via vertraglicher Vereinbarung zukommen lässt.

Scheidung und Trennung

Auch im Falle einer Scheidung oder Trennung ist eine einvernehmliche Auflösung normalerweise ohne Problem möglich. Hier wird entweder vereinbart, dass einer der Partner die Hälfte des anderen kauft, seine Anteile an jemand anderes überträgt oder beide Parteien ihre Anteile an eine oder zwei Personen übergeben.

Die Eigentümerpartnerschaft steht in keinem Abhängigkeitsverhältnis, ob die Personen verwandt oder sonst irgendwie miteinander verbunden sind. Das Wohneigentumsgesetz - kurz WEG - knüpft die Eigentümerpartnerschaft somit nicht an den Fortbestand einer Ehe. Daher läuft eine solche Partnerschaft im Falle einer Scheidung grundsätzlich weiter.

Fazit

Eine Eigentümerpartnerschaft bietet eine praktikable Möglichkeit, sich die Verantwortung über sämtliche Immobilien zu teilen. Wenn du über die wichtigsten Punkte zu dieser Art von Partnerschaft Bescheid weißt, kannst du dir ihre Vorteile zunutze machen und bist bestens vorbereitet.

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.

linkedin facebook pinterest youtube rss twitter instagram facebook-blank rss-blank linkedin-blank pinterest youtube twitter instagram