3 Min Lesezeit

Eigenbedarfskündigung: Was du darüber wissen solltest!

Wenn du als Vermieter deinem Mieter aus Gründen des Eigenbedarfs kündigen willst, weil du sie für dich selbst oder Angehörige brauchst, musst du dies nachweisen können. Im Folgenden zeigen wir dir, wann tatsächlich Eigenbedarf besteht, wie die rechtliche Situation aussieht und was Mieter in so einem Fall machen können.

Das Wichtigste in Kürze

  • Eine Eigenbedarfskündigung ist an einige gesetzliche Vorgaben gebunden, die zuerst erfüllt werden müssen.
  • Eine derartige Kündigung ist zudem an Fristen geknüpft, weswegen sie so bald wie möglich an den Mieter gelangen sollte.
  • Als Mieter stehen einem ebenfalls einige Türen offen, gegen eine Eigenbedarfskündigung vorzugehen.

Die rechtliche Situation zum Eigenbedarf

In dem Fall einer Eigenbedarfskündigung sind Vermieter dazu angehalten, diese auf gerichtlichem Wege einzuleiten, vorausgesetzt, dass für die betroffene Wohnung das Mietrechtsgesetz zur Anwendung kommt. Im Gegensatz zur Situation vor ca. 20 Jahren stellt eine Kündigung wegen Eigenbedarf eine gängige Option dar. Das entsprechende Gesetz gilt als relativ vermieterfreundlich, da es einem als Vermieter bei Bedarf auf eigenen Wohnraum entgegenkommt. Aber auch hier müssen einige Aspekte beachtet werden.

Wann kommt das Mietrechtsgesetz zur Anwendung?

Grundsätzlich sieht die Rechtsgrundlage in Österreich vor, dass eine Eigenbedarfskündigung nur dann gültig ist, wenn das Mietrechtsgesetz (MRG) auf die gewünschte Wohnung zumindest im Sinne einer Teilanwendung anwendbar ist. In so einem Fall ist eine Kündigung nur mit der Angabe von bestimmten Gründen zulässig, also wenn beispielsweise der Mieter sich weigert, die Miete zu zahlen oder eben auch, wenn der Eigentümer einen dringenden Anspruch auf die Wohnung vorlegen kann. Fällt die Wohnung nicht unter das MRG, steht es dir als Vermieter zu, ohne Angabe von Gründen Kündigungen auszusprechen.

Wann wird eine Eigenbedarfskündigung wirksam?

Eine Kündigung aus Gründen des Eigenbedarfs ist grundsätzlich an eine Reihe von gesetzlichen Regelungen gebunden. Eine dieser Vorgaben besagt, dass eine Eigenbedarfskündigung nur unter der Voraussetzung vollzogen werden darf, dass eine Auflösung des Mietverhältnisses für den Mieter weniger Belastung bedeutet als der Fortbestand des Mietverhältnisses für den Eigentümer des Objekts. In dieser Angelegenheit kann eine Kündigung auch dann bewilligt werden, wenn der Vermieter die Wohnung beispielsweise für die eigenen Kinder oder Enkel in Anspruch nehmen möchte.

Wann handelt es sich um einen dringlichen Bedarf?

Egal, für welche Personen du als Vermieter eine Eigenbedarfskündigung anstrebst, musst du diesen dringenden Bedarf zuerst einmal nachweisen. Situationen, die einem solchen Bedarf entsprechen, sind beispielsweise, wenn der Wohnungseigentümer plant, eine Familie zu gründen und dafür die vermietete Wohnung benötigt oder der Wohnraum für einen pflegebedürftigen Elternteil in Anspruch genommen werden muss.

Welche Möglichkeiten gibt es noch?

Wenn du dir als Vermieter die ganze Situation etwas erleichtern möchtest, gibt es zusätzlich die Möglichkeit, deinem Mieter als Ersatz zwei gleichwertige Wohnungen anzubieten. Diese müssen jedoch der aktuellen Wohnung so gleich wie möglich kommen, weshalb dies eher eine Ausnahmemöglichkeit darstellt, den ganzen Prozess damit zu mildern. Vor Gericht kann es aber durchaus zu besseren Chancen führen, wenn man bereits zwei Wohnobjekte zur Verfügung gestellt hat.

Welche Kündigungsfristen gibt es?

Generell sind Fristen ja bei allen möglichen Arten von Kündigungen einzuhalten, so auch bei der Eigenbedarfskündigung für den Vermieter. Hier liegt die Frist bei einem Monat, sofern im Mietvertrag nichts anderes vereinbart wurde. Sonst ist eine entsprechende Kündigung meist nur zum Monatsende möglich, wobei in vielen Mietverträgen längere Kündigungsfristen von bis zu drei Monaten feststehen.

Unser Tipp: Plane genügend Zeit ein! Aus der Praxis zeigt sich, dass sich das Prozedere rund um die Kündigung meist noch in die Länge zieht, da die Kündigungsfrist erst startet, wenn dem Mieter die entsprechenden Informationen zugetragen wurden.

Wie kündigt man bei Eigenbedarf richtig?

Im Sinne des vorgeschriebenen MRGs ist eine gerichtliche Kündigung vorgesehen. Der Rechtsweg ist in dieser Angelegenheit vom Gesetzgeber vorgeschrieben, weswegen eine entsprechende Kündigung stets vom Eigentümer eingereicht werden muss. Die Justiz in Österreich bietet hierfür auf ihrer Website ein offizielles Kündigungsformular, das du dir vorab schon einmal ansehen und downloaden kannst. 

Tipp: Gib beim Ausfüllen des Formulars besonders viel Acht bei der schriftlichen Angabe der persönlichen Gründe mit einer nachvollziehbaren Argumentation, da diese im weiteren Verlauf noch wichtig sein wird.

Welche Rechte stehen dem Mieter zu?

Als Mieter stehen einem in dieser Situation ebenfalls gewisse Möglichkeiten zur Verfügung. Auch bei einer gut begründeten Kündigung steht es dem Mieter zu, dagegen gerichtlich vorzugehen. Dafür gilt ebenfalls eine einzuhaltende Frist, nämlich vier Wochen ab dem Zeitpunkt, wo das Kündigungsschreiben erhalten wurde. Hier können dann Gründe angeführt werden, die dagegen sprechen bzw. warum es dem Mieter unmöglich ist, auszuziehen.

Es gibt auch die Option, den dringenden Bedarf des Vermieters anzuzweifeln. Wenn also ein Einspruch gegen die Kündigung erhoben wird, setzt das Gericht einen ersten Verhandlungstermin an. Falls bei diesem keine Einigung erzielt werden kann, folgt eine Eröffnung eines ordentlichen Gerichtsverfahrens. Bei diesem hängt die Dauer von den jeweiligen Einzelfällen ab und der Mieter muss in diesem Fall die Wohnung nicht verlassen, bevor kein rechtskräftiges Urteil vorliegt.

Fazit

Bei einer Eigenbedarfskündigung gibt es doch einige Aspekte zu beachten, um diese erst einmal ins Rollen zu bringen. Zieh bei Bedarf gerne einen Anwalt deines Vertrauens hinzu, um rechtlich auf der sicheren Seite zu sein. Solange du eine nachvollziehbare Argumentation und Angabe von Gründen parat hast, sollte jedoch alles klappen.

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.

linkedin facebook pinterest youtube rss twitter instagram facebook-blank rss-blank linkedin-blank pinterest youtube twitter instagram