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Wohnung sanieren leicht gemacht: 5 hilfreiche Tipps

Deine Wohnung zu sanieren steht in nächster Zeit auf der Agenda, aber du bist dir nicht sicher, welche Arten von Veränderungen erlaubt sind bzw. wann du deinem Vermieter über dein Vorhaben Bescheid geben musst? Dann bleib dran!

Das Wichtigste in Kürze

  • Kleine, reversible Veränderungen in der Wohnung müssen nicht mit dem Vermieter abgeklärt werden.
  • Fällt die Wohnung in den Zuständigkeitsbereich des MRGs, kommen gewisse Regeln zur Anwendung.
  • Bei größeren Renovierungsarbeiten sollte die schriftliche Zustimmung des Vermieters eingeholt werden.

Das solltest du beachten, wenn du deine Wohnung selbst sanieren möchtest!

Wir kennen es doch alle: Ab einem gewissen Zeitpunkt sieht man sich an Altem satt und es macht sich die Lust auf etwas Abwechslung breit. Nicht selten macht sich dieses Gefühl in Bezug auf eine Umgestaltung in den eigenen vier Wänden bemerkbar. Wenn auch du deinem Zuhause einen neuen Look verpassen möchtest, solltest du vorab ein paar Dinge beachten, um dir unnötigen Ärger mit deinem Vermieter zu ersparen.

Informiere dich im Vorhinein darüber, ob deine Wohnung vom Mietrechtsgesetz erfasst wird oder nicht, denn davon abhängig kommen unterschiedliche Regelungen zur Anwendung. Was jedenfalls immer feststeht: Wenn du als Mieter etwaige Sanierungen selbst in die Hand nehmen möchtest, musst du die Kosten dafür auch selbst übernehmen.

Wie sieht’s mit kleinen Sanierungsarbeiten aus?

Grundsätzlich gilt, dass reversible Veränderungen, die der Mieter in der Wohnung vornimmt, auch ohne Einholung der Zustimmung des Vermieters erlaubt sind. Diese Änderungen beziehen sich vorwiegend auf Wohnungsoberflächen, wo es irrelevant ist, ob das Mietobjekt vollumfänglich, teilweise oder gar nicht unter das besagte Mietrechtsgesetz fällt. Bei teilweiser oder nicht vorhandener Anwendung des MRGs fällt das Ganze in den Zuständigkeitsbereich des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB). 

Unter kleine Sanierungsarbeiten fallen beispielsweise das Tapezieren oder Ausmalen von Wänden sowie das Lackieren von Türen, Fenstern oder Rahmen. Apropos malen und lackieren: Bei der Farbauswahl dazu ist dir völlig freie Hand gegeben. Lediglich beim Auszug kann es sein, dass dein Vermieter verlangt, die Wände zu überstreichen, wenn du unübliche Farben wie Schwarz oder Neongrün gewählt hast. Auch bei adäquatem Zustand der Wände steht es ihm zu, dies von dir zu verlangen.

Häufigere, kleinere handwerkliche Arbeiten wie Nägel anbringen oder Löcher bohren, um Regale und Konsorten anzubringen, ist jedenfalls erlaubt. Dies fällt in den Bereich von zu erwartender Abnutzung und stellt in der Regel kein Problem dar.

Was muss ich bei großen Renovierungsvorhaben beachten?

Wenn du doch umfangreiche Pläne für die Umgestaltung deines Zuhauses hast, solltest du vorher in Erfahrung bringen, ob deine Wohnung und dazugehörige Angelegenheiten nun im Sinne des Mietrechtsgesetzes gehandhabt werden. Sollte es sich nicht nur um ein paar Nägel in der Wand handeln, ist es jedenfalls ratsam, deine Vorhaben mit dem Vermieter zu besprechen. Hol dir die Genehmigung am besten schriftlich, um allfällige Streitigkeiten im Nachhinein zu vermeiden. 

Die Rede ist hier von Projekten wie beispielsweise dem Einreißen oder Versetzen von Wänden, was nicht ohne Weiteres rückgängig gemacht werden kann. Ebenfalls zu dieser Kategorie gehören Arbeiten wie das Entfernen und/oder der Ersatz von Türen und Fenstern. Die Eigentumsrechte haben zumeist gegenüber den Gestaltungswünschen des Mieters Vorrang.

Gut zu wissen: Wenn das Mietrechtsgesetz auf deine Wohnung anwendbar ist und der Vermieter auf dein Anliegen nicht innerhalb von zwei Monaten reagiert, wird dies laut Paragraph 9 MRG automatisch als Zustimmung gewertet. Eine schriftliche Vereinbarung ist jedoch im Zweifelsfall immer hilfreich.

Was gilt bei Heizung, Elektrik und Co.?

Solltest du dich als Mieter in der Situation wiederfinden, dass substantielle Umbauten in deiner Wohnung von Nöten sind und dafür ein unwiderlegbarer Grund vorgelegt werden kann, ergibt sich ein spezifischer Sachverhalt. Wenn in diesem Fall das Mietrechtsgesetz zur Anwendung kommt, steht es dem Mieter zu, die gewünschten Renovierungsarbeiten einzuleiten. Vor allem betreffend Elektrik, Heizung und sanitären Anlagen sollte es auch dem Vermieter ein Anliegen sein, hier seine Zustimmung zu geben. Auch eine Sanierung des Fußbodens muss vom Vermieter genehmigt werden.

Aufgepasst: Wenn du als Mieter die besagten Umbauten und Sanierungsarbeiten auf eigene Faust durchziehen möchtest, musst du diese auch aus eigener Tasche bezahlen. Die Erlaubnis des Vermieters, gewisse Änderungen in der Wohnung vorzunehmen, bedeutet nicht automatisch eine Kostenübernahme.

Welche Konsequenzen kann eine Sanierung ohne Erlaubnis haben?

Bei der (im besten Fall schriftlichen) Einholung der Zustimmung des Vermieters handelt es sich nicht bloß um einen Formalakt, denn wenn du etwaige Veränderungen ohne Bescheid zu geben vornimmst, kann dir das teuer zu stehen kommen. Dem Eigentümer steht es nämlich rechtlich gesehen zu, einen kompletten Umbau zum ursprünglichen Zustand vor Bezug der Wohnung zu fordern. 

In einem weiteren Schritt kann er gegen dich sogar mit einer Besitzstörungsklage vorgehen. Wenn durch die selbst vorgenommenen Renovierungsarbeiten vielleicht sogar Gefahr für alle Bewohner besteht, weil du beispielsweise mit der Statik fehlerhaft hantiert hast. Was du ebenfalls auf dem Schirm haben solltest: Wenn du ohne die Zustimmung deines Vermieters irreversible Renovierungsarbeiten vorgenommen hast, wird dir die Berechtigung auf Ablöse beim Auszug entzogen.

Gibt es nach einer Renovierung eine Ablöse?

Wenn du sowohl Zeit als auch Geld in so manche Umbauten in deiner Wohnung gesteckt hast, jetzt aber aus aus persönlichen oder beruflichen Gründen ein Auszug bevorsteht, fragst du dich natürlich, ob du für deine Investitionen eine Art Anspruch auf Ablöse hast. Laut Paragraph 10 des Mietrechtsgesetzes hast du als Hauptmieter das Recht auf Ablöse bei derartigen Verbesserungsmaßnahmen, wenn diese innerhalb der letzten zwanzig Jahre vor Beendigung des Mietverhältnisses durchgeführt wurden und über die Mietdauer hinaus Wert besitzen.

Änderungen, die beispielsweise die Elektrik oder Heizungsanlage betreffen sowie Verbesserungsarbeiten bei Therme oder Wasserboiler erfüllen den Anspruch auf eine Ablöse. In solchen Fällen muss auch die jährliche Abschreibung beachtet werden, denn pro Jahr verliert die renovierte Sache an sich an Wert. Grundsätzlich wird hier ungefähr mit einem Zwanzigstel per anno gerechnet. Natürlich gibt es auch hier Ausnahmen. Eben solche, bei denen jährlich lediglich ein Zehntel abgeschrieben wird, sind beispielsweise Verbesserungen an Licht-, Gas- und Wasserleitungen.

Gut zu wissen: Für Wohnungen, die nicht unter das MRG fallen, kommt der Paragraph 1097 ABGB bezüglich einer Ablöse zum Einsatz.

Fazit

Kleine, reversible Sanierungsarbeiten können ohne Problem und auch ohne Erlaubnis des Vermieters in einer Mietwohnung durchgeführt werden. Wenn du wesentliche Verbesserungen vorgesehen hast, gilt es, vorab zu klären, ob für deine Wohnung das Mietrechtsgesetz zur Anwendung kommt. Dann musst du mit deinem Vermieter über dein Vorhaben sprechen, der in der Regel zustimmt.

2 comments on “Wohnung sanieren leicht gemacht: 5 hilfreiche Tipps”

  1. Danke für diese Tipps zur Wohnungssanierung! Wir überlegen schon seit langem, unsere Wohnung zu sanieren. Guter Hinweis, dass die Einholung der Zustimmung des Vermieters nicht bloß ein Formalakt ist.

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