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Welche Änderungen im Mietrecht erwarten Vermieter 2022?

Auf die österreichischen Vermieter und auch Mieter kommt im neuen Jahr 2022 einiges an neuen Regelungen bezüglich Mietrecht, Wohnungseigentum und coronabedingter Reformen zu. Beib dran!

Das Wichtigste in Kürze

  • Die WEG-Novelle 2022 enthält mehrere neue Beschlüsse, die zum Teil bereits letztes Jahres hätten umgesetzt werden sollen.
  • Eine Richtwert- und Kategoriemietzinserhöhung wird voraussichtlich im April dieses Jahres in Kraft treten.
  • Die neu beschlossene ökosoziale Steuerreform wird sich sowohl auf Energielieferanten als auch Endverbraucher auswirken.

Was auf Vermieter im neuen Jahr an Änderungen im Mietrecht zukommt!

Das neue Jahr bringt so manche Gesetzeserweiterungen und Reformen betreffend Miete und allem, was damit in Zusammenhang steht. Angefangen bei der überarbeiteten Form des Wohnungseigentumsgesetzes bis hin zu einer neuen CO₂-Steuer gibt es einiges, worüber man als Eigentümer bzw. Vermieter Bescheid wissen sollte.

WEG-Novelle 2022

Im November letzten Jahres wurde die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes beschlossen und mit Anfang 2022 ist diese in Kraft getreten. Was du im Allgemeinen über das WEG wissen solltest und worum es sich dabei genau handelt, kannst du in einem unserer Blogposts nachlesen. Die Änderungen diesbezüglich stellen wir dir wie folgt vor:

Erleichterung für Eigentümer bei Änderungswünschen

Als Eigentümer muss eine Veränderung an seinem Wohnungseigentumsobjekt, das potenziell auch Einfluss auf andere Eigentümer hat, für diese die Zustimmung aller Beteiligten vorab eingeholt werden. Ein solches Prozedere gestaltet sich nicht gerade einfach, vor allem, wenn es sich um eine größere Eigentümergemeinschaft handelt. 

Für Vermieter und Eigentümer heißt es jetzt aber Aufatmen, denn:

Die Novelle beinhaltet nun dementsprechend eine Zustimmungsfiktion, mithilfe derer Abhilfe in gewissen Fällen geleistet werden soll. Betroffen von dieser erhofften Erleichterung ist beispielsweise die Situation, wenn behindertengerechte Vorkehrungen im Wohnungseigentumsobjekt oder in allgemeinen Bereichen der Liegenschaft umgesetzt werden sollen. Auch, wenn einbruchsichere Türen und Ähnliches eingebaut werden sollen, kommt die Zustimmungsfiktion zur Anwendung. Sollen etwaige Vorrichtungen zur Beschattung in einem Wohnobjekt, wie zum Beispiel Rollläden oder Markisen, angebracht werden, muss auch dieses Vorhaben in Zukunft nicht mehr durch die Zustimmung anderer Eigentümer abgesegnet werden.

Inkenntnissetzung des Verwalters

Um die erwähnte Zustimmungsfiktion tatsächlich anzuwenden, muss es dem betroffenen Eigentümer möglich sein, die übrigen Personen aus der Eigentümerpartnerschaft über die geplanten Vorhaben zu informieren. Deshalb wurde die sogenannte neue Auskunftspflicht für den Verwalter im WEG festgehalten. 

Laut Paragraph 20 Absatz 8 ist der Verwalter dazu verpflichtet, Auskunft über die Namen und Adressen der anderen Wohnungseigentümer zu geben, damit der Eigentümer mit diesen rechtmäßig in Kontakt treten kann. Dies rührt daher, dass nicht alle Eigentümer im selben Objekt wohnhaft sind und trotzdem erreichbar sein müssen.

Entscheidungsbildung in der Eigentümergemeinschaft

Bis zum jetzigen Zeitpunkt war es usus, dass etwaige Verbesserungsvorschläge bei einer Beschlussfassung der Eigentümer nur durch die Anteilsmehrheit der Miteigentümer durchgesetzt werden konnten. Bis dato wurden Verbesserungen lediglich dann umgesetzt, wenn die Mehrheit der Eigentümer, die an ihren Miteigentumsanteilen berechnet wird, dafür stimmte. Mit der Novelle wird sich hier eine weitere Möglichkeit etablieren, bei der es nicht mehr auf besagte Miteigentumsanteile ankommt, sondern eine tatsächlich qualifizierte Mehrheit jener Stimmen, die abgegeben wurden, nötig ist. 

Konkret werden zwei Drittel der berechtigten Stimmen gebraucht, damit ein derartiger Beschluss zustande kommen kann. Diese Vorkehrung soll vor allem dafür sorgen, dass die vorherrschende Meinung unter den Eigentümern angemessen vertreten wird und keine aktive Minderheit die eigentliche Mehrheit überstimmen kann.

Mindestbetrag für Rücklage

Ein Gesetz für eine ausreichend angesetzte Rücklage gibt es zwar schon, aber die Vorsorge in diesem Kontext war dennoch stets zu gering dotiert seitens der Eigentümergemeinschaften, weswegen ein Verzug bei notwendigen Investitionen entstehen kann.

Der neuen Gesetzeslage entsprechend ist in Zukunft ein Mindestbetrag von 90 Cent pro Quadratmeter Wohnfläche pro Monat als Einzahlung in die Rücklage vorgesehen. Um dennoch ein bestimmtes Maß an Flexibilität gewährleisten zu können, genehmigt die Legislative in gewissen Ausnahmefällen ein Unterschreiten des Mindestbetrags sowie in manchen Fällen eine höhere Beteiligung.

Anpassung von Richtwert- und Kategoriemietzins

Grundsätzlich ist ein Angleichen des Richtwert- und Kategoriemietzinses an die Inflation in 2-Jahres-Abständen usus. Im Sinne dieser Richtlinie wäre schon für 2021 eine solche Anpassung bzw. Erhöhung der Werte angedacht gewesen. Der nach wie vor andauernden Coronapandemie geschuldet, wurde von der Regierung gemäß des Mietzinsrechtlichen Pandemiefolgenlinderungsgesetzes (MPFLG) von einer Anpassung abgesehen, um Mieter in dieser Situation zumindest ein bisschen zu unterstützen.

Jetzt wird die entsprechende Erhöhung voraussichtlich mit 1. April 2022 eintreten. Im Jahr 2023 soll dann ebenfalls wieder eine Anpassung erfolgen. Danach soll wieder der übliche Zwei-Jahres-Abstand eingehalten werden. Diese Richtwerte und Kategorieleistungen betreffen vor allem jene Mietverhältnisse, die im Sinne des Vollanwendungsbereiches des Mietrechtsgesetzes gehandhabt werden und über eine Wertsicherungsvereinbarung im Mietvertrag verfügen. In diesem Fall ist es dem Vermieter nämlich möglich, den jeweiligen zur Anwendung kommenden Gesichtspunkten entsprechend eine Mieterhöhung festzulegen.

Mit welchen Beträgen genau zu rechnen ist bzw. wie viel die Erhöhung betragen wird, steht noch nicht fest. Für April letzten Jahres war ein Erhöhung um rund 3% vorgesehen.

Pandemiebedingter Kündigungsschutz endet

Die Regierung hat auf die Pandemie und die damit entstandenen finanziellen Einschränkungen für einen Großteil der Bevölkerung mit dem COVID-19 Justiz-Begleitgesetz reagiert, in dem Beschlüsse zu einigen Mieterschutzbestimmungen zu finden sind, die zur Aufgabe hatten, Mieter auch bei finanziellen Problemen gut durch die schwierige Zeit zu bringen.

Paragraph 1 der besagten Regelung legt fest, dass Rechtsfolgen bei Mietzinsrückständen bei Wohnungsmietverträgen nur in beschränkter Art und Weise eingesetzt werden. Konkret bedeutet das, dass ein Mietvertrag nicht vom Vermieter allein aufgrund der Tatsache, dass Zahlungsrückstände der Fall sind, gekündigt werden darf. Wer also seine Miete im Zeitraum von 1. April bis 30. Juni 2020 gänzlich oder zum Teil nicht zahlen konnte, weil die Pandemie für eine finanzielle Notsituation verantwortlich war, musste nicht auch noch um den Verlust seiner Wohnung bangen.

Es wurde außerdem beschlossen, dass Vermieter bei Zahlungsverzug diesen nicht vor Ablauf des 31. Dezembers 2020 auf gerichtlichem Weg einfordern dürfen bzw. diesen nicht mit der vom Mieter übergebenen Kaution begleichen können. Dieser Beschluss zur Kündigung läuft mit 30. Juni 2022 aus. Wenn dein Mieter den ausstehenden Mietbetrag, der im zweiten Quartal in 2020 entstanden ist, bis dahin noch nicht beglichen hat, kannst du als Vermieter ab 1. Juli 2022 eine Kündigung, begründet mit dem Zahlungsrückstand, einreichen.

Ökosoziale Steuerreform

Die von der Regierung für 2022 beschlossene ökosoziale Steuerreform enthält unter anderem eine CO₂-Steuer, die sich nicht nur auf steigende Kosten bei Benzin und Diesel beziehen wird, sondern auch auf Haushalte, die mit Gas oder Öl heizen. Auf Erdgas und Heizöl soll ein CO₂-Preis von 30 Euro pro Tonne auferlegt werden, der nach und nach bis 2025 auf 55 Euro erhöht werden soll.

Für die Übernahme der Kosten sind die Energielieferanten an sich zuständig, jedoch wird davon ausgegangen, dass die Kosten auch auf die Endverbraucher abgewälzt werden. Teilweise wird von manchen Energielieferanten bereits offen kommuniziert, was die bevorstehenden Preiserhöhungen wegen der CO₂-Steuer betrifft.

Fazit

Das neue Jahr bringt wieder einiges an wissenswerten Regelungen, die zum Teil sowohl Mieter als auch Vermieter betreffen. Aufgrund der vorherrschenden Pandemie hätten manche bereits letztes Jahr in Kraft treten sollen, wurden aber meistens zugunsten der Mieter auf 2022 verschoben.

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