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Vermieterfreundlicher Mietvertrag Österreich: 6 Fakten

Du möchtest deine Immobilie vermieten und bist dir nicht sicher, was du alles beachten musst? Wir zeigen dir in folgendem Beitrag, was es mit dem vermieterfreundlichen Mietvertrag in Österreich auf sich hat und warum du einen solchen haben solltest.

Das Wichtigste in Kürze

  • Der vermieterfreundliche Mietvertrag gewährt dir Rechtssicherheit, alleine aufgrund der Tatsache, dass es sich um eine schriftliche Vereinbarung handelt.

  • Bei geplantem Verkauf der Immobilie bietet sich die Befristung des Mietvertrages an, um eine unkomplizierte Kündigungsabwicklung durchzuführen.

  • Je nachdem, ob der Mietvertrag vom MRG erfasst wird bzw. unter das ABGB fällt, gibt es unterschiedliche Regelungen zu beachten.

6 Dinge, die es über einen vermieterfreundlichen Mietvertrag zu wissen gibt!

Egal, ob du das erste Mal ein Objekt vermietest oder darin bereits Erfahrung hast - für das Aufsetzen des Mietvertrags solltest du dir jedenfalls genügend Zeit nehmen. Diesen kannst du nämlich durchaus vermieterfreundlich und zu deinen Gunsten gestalten.

1. Was ist ein vermieterfreundlicher Mietvertrag?

Für ein problemfreies Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter ist es ratsam, alle wichtigen Aspekte vorab im Mietvertrag festzuhalten. Je nachdem, unter welches Mietrecht der angewandte Mietvertrag fällt, kommen entsprechende Regelungen für Vertragslaufzeit, Miethöhe und Betriebskosten zur Anwendung. Fällt das Mietverhältnis unter den Voll- bzw. Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG), unterscheiden sich hier die Regelungen von jenen im Sinne des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB).

2. Mietvertrag im Vollanwendungsbereich des MRG

Im Rahmen des Vollanwendungsbereiches des MRG genießt der Mieter vollen Kündigungsschutz. Außerdem ist hier auch eine maximal erlaubte Höhe des Mietzinses festgelegt. Erfasst werden von diesen Bestimmungen jene Altbauwohnungen, die vor Juli 1953 erbaut wurden sowie vor Mai 1945 errichtete Eigentumswohnungen in Häusern mit mehr als zwei Einheiten. Außerdem sind auch geförderte Neubauwohnungen in Gebäuden mit mehr als zwei Mietgegenstände davon betroffen.

3. Mietvertrag im Teilanwendungsbereich des MRG

Auch im Teilanwendungsbereich des MRG steht dem Mieter per Gesetz ein Kündigungsschutz zu. Im Gegensatz zum Vollanwendungsbereich gibt es jedoch keine Vorschrift, was die Höhe des Mietzinses betrifft. Hiervon betroffen sind nach dem 31. Dezember 2001 errichtete Dachgeschosswohnungen sowie nach dem 30. September 2006 baulich genehmigte Zubauten. Eine teilweise Anwendung entfällt auch auf nach Mai 1945 vermietete Eigentumswohnungen sowie nach Juni 1953 erbaute Gebäude ohne Wohnbauförderung.

4. Mietvertrag nach ABGB

Beim ABGB handelt es sich um eine Negativabgrenzung, es sind also alle Mietverträge davon erfasst, die nicht in den Teil- oder Vollanwendungsbereich des MRG fallen. Vor allem Mietverträge über Ein- und Zweifamilienhäuser mit maximal zwei separaten Wohneinheiten sind vom ABGB betroffen. Auch Studentenheime, betreutes Wohnen, Ferienwohnungen und auf bis zu sechs Monate befristete Zweitwohnungen unterliegen dem ABGB.

5. Welche Vorteile bringt der vermieterfreundliche Mietvertrag?

Zunächst einmal gewährt ein Mietvertrag auf schriftlicher Basis eine grundlegende Rechtssicherheit für alle Beteiligten sowie klare Vorschriften. Im Internet finden sich ebenfalls Vorlagen zu Mietverträgen, die meist von Mieterschutzvereinen verfasst wurden. Diese sind jedoch zugunsten der Mieter ausgelegt und beinhalten die ein oder andere Einschränkung für Vermieter. Aus diesem Grund solltest du als Vermieter vorab jeden Mietvertrag, den du für deine Immobilie verwenden möchtest, gründlich überprüfen, damit alle Klauseln und Vereinbarungen korrekt angeführt sind.

6. Was macht einen vermieterfreundlichen Mietvertrag aus?

Fristen

Solltest du vorhaben, deine Immobilie in ein paar Jahren zu verkaufen, macht es durchaus Sinn, einen befristeten Mietvertrag auf bestimmte Zeit abzuschließen. Mithilfe der Befristung kannst du dem Mieter ohne Probleme und vor allem rechtlich unbedenklich kündigen. Dadurch kannst du den gesetzlichen Kündigungsschutz sowie etwaige Kündigungsprozesse vermeiden. Bei Mietverträgen, die vom MRG erfasst werden, ist eine Befristung von mindestens drei Jahren vorgesehen und einzuhalten.

Ist die Vertragsfrist abgelaufen, kann der Mietvertrag bei Bedarf um mindestens drei weitere Jahre verlängert werden. Bei allen anderen Mietverträgen kann eine Befristung je nach Wunsch stattfinden, welche an keine Mindestdauer gebunden ist.

Kündigung

Wird der besagte Mietvertrag zumindest teilweise vom MRG erfasst, stehen dir als Vermieter nur eingeschränkte Optionen einer Kündigung zur Verfügung. Solche Einschränkungen bezüglich einer Kündigung sind im § 30 MRG verankert und nehmen Bezug auf säumige Mieter sowie die Eigenbedarfskündigung. Sollte kein als wichtig einzustufender Grund vorliegen, ist keine gerichtliche Kündigung des Mietvertrags möglich. Dem Mieter steht es jedoch zu, das Mietverhältnis aufzulösen, solange die gesetzlich festgehaltene Kündigungsfrist eingehalten wird. Sogar unter einem befristeten Mietvertrag ist es nach einem Jahr möglich, ein einmaliges Kündigungsrecht in Anspruch zu nehmen.

Mietverträge, die vom ABGB erfasst werden, ermöglichen eine einfachere Kündigung, da bei diesen der Kündigungsschutz nicht zur Anwendung kommt. Falls vom Mieter erwünscht, kann in den Mietvertrag ein Kündigungsverzicht implementiert werden. Hier ist es ratsam, eine gewisse Dauer für den Kündigungsverzicht festzulegen sowie etwaige Gründe für eine Kündigung anzuführen.

Betriebskosten

Die Regelungen zur Betriebskostenabrechnung finden sich im Vollanwendungsbereich des MRG wieder. Bei jedem anderen Mietvertrag muss der Vermieter dahinter sein, individuell passende Abmachungen zu treffen, um die Betriebskostenabrechnung angemessen abwickeln zu können. Diesbezüglich muss im Mietvertrag festgehalten werden, in welche Höhe sich neben dem Mietzins der Betrag für die Betriebskosten für den Mieter befindet. Hier sollte eine Auflistung der anfallenden Arten von Kosten der benötigten Vorauszahlung, wie beispielsweise Wasser- und Abwassergebühren, angeführt werden. Eine solche individuelle Klausel beinhaltet zudem die Information, dass der Vermieter einmal pro Jahr die Betriebskostenabrechnung durchführt.

Mieterhöhung

Wenn du als Vermieter eine Mieterhöhung durchsetzen möchtest, muss im vermieterfreundlichen Mietvertrag auf alle Fälle eine Wertsicherungsklausel eingefügt werden. In diesem Fall sind Mieterhöhungen möglich und beziehen sich auf einen Anstieg der Mietrichtwerte.

Erhaltungsarbeiten

Im vermieterfreundlichen Mietvertrag sollte die Erhaltungspflicht des Vermieters auf gewisse Arbeiten nach dem MRG beschränkt werden. Die Rede ist hier von Handlungen, die sich auf das Innere der Wohnung beziehen und dem Zweck dienen, den Mieter vor gesundheitlichen Gefahren zu bewahren bzw. gravierende Schäden zu beheben.

Sollte der Mietvertrag nur teilweise vom MRG erfasst werden bzw. unter das ABGB fallen, ist es ratsam, die Erhaltungspflicht nach § 1096 ABGB gesondert festzulegen. Hier fällt es dann in den Pflichtbereich des Vermieters, diese Maßnahmen in die Tat umzusetzen. Was jedoch die konstante Instandhaltung und Wartung des Inneren der Wohnung betrifft, wird diese auf den Mieter umgewälzt.

Haustiere

Auch wenn du als Vermieter kein Fan von Haustieren in deiner Immobilie bist, ist ein allgemeines Haustierverbot nicht gestattet. Es ist jedoch möglich, im Mietvertrag festzuhalten, dass keine größeren Hunde oder Katzen gehalten werden dürfen bzw. dafür vorab eine Zustimmung eingeholt werden muss.

Fazit

Sowohl Mieter als auch Vermieter sollten sich ihrer Rechte und Pflichten bereits bevor ein Mietverhältnis eingegangen wird, bewusst sein. Mit einem vermieterfreundlichen Mietvertrag bist du als Vermieter auf der sicheren Seite und kannst gewisse Vorschriften zu deinen Gunsten auslegen.

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