3 Min Lesezeit

Eine Wohnung kaufen und vermieten ohne Eigenkapital

Solltest du schon länger am Überlegen sein, eine Wohnung zu kaufen und sie zu vermieten, aber du nicht im Besitz von Eigenkapital bist, haben wir in unserem Beitrag die wichtigsten Fakten für dich zusammengefasst, über die du vorher Bescheid wissen solltest.

Das Wichtigste in Kürze

  • Als Vermieter musst du auch einmal mit einer leerstehenden Wohnung und somit ausbleibenden Mieteinnahmen rechnen.
  • Die Finanzierung einer Wohnung Eigenkapital ist in den meisten Fällen auf hohe Zinsen und hohe Sicherheiten angewiesen.
  • Mieteinnahmen werden von der Bank nicht als Sicherheit eingestuft, da nie stets von einem zahlungsfähigen Mieter ausgegangen werden kann.

Das solltest du beim Kauf einer Mietwohnung ohne Eigenkapital wissen

Eine Wohnung ohne Eigenkapital zu kaufen und in Folge zu vermieten, sollte erst nach reiflicher Überlegung stattfinden. Wie sinnvoll ein solcher Schritt in Richtung Investition ist, welche Finanzierungsmöglichkeiten es dafür gibt und welche Risiken dabei auftreten können, haben wir dir im nachstehenden Blogbeitrag zusammengefasst.

Wie funktioniert der Kauf einer Wohnung ohne Eigenkapital?

Aufgrund der andauernden Niedrigzinspolitik erhält, wer sein Geld auf dem Sparbuch lagert, so gut wie keine Zinsen. Deshalb werden immer mehr alternative Formen der lukrativen Geldanlage von Privatpersonen gesucht. Der Wohnungsmarkt bietet sich hier für viele als wertvolle Möglichkeit an. Solltest du nicht viel Erspartes auf der Seite haben, kannst du das Zinsniveau zu deinem Vorteil nutzen und damit leistbare Konditionen für den Erwerb einer Wohnung erlangen.

Wenn du eine Mietwohnung ohne Eigenkapital kaufen und dann vermieten möchtest, ist dies unter anderem mit einer 100- oder 120-Prozent-Finanzierung möglich, jedoch nur unter gewissen Konditionen. Essenziell ist hier das Vorweisen eines hohen, geregelten Einkommens oder eines solventen Bürgens, der die Voraussetzungen erfüllt. Schlussendlich muss die Bank eine Abwägung zwischen Risiko und Nutzen erstellen. Sollte es sich um ein eher geringes Risiko beim Kreditnehmer handeln, wird eine Komplettfinanzierung kein Problem darstellen.

Was sind die Vor- und Nachteile?

Der Vorteil bei einer Vollfinanzierung liegt darin, dass du als Privatperson auch ohne Eigenkapital die Immobilie erwerben und die Geldsumme in den nächsten Jahren zu adäquaten Bedingungen zurückzahlen kannst. Bei einer konstanten Einnahme an Mietzahlungen lässt sich der Kredit quasi automatisch abbezahlen.

Als Nachteil lassen sich die doch höheren Konditionen einordnen, die mit einer Vollfinanzierung der Wohnung einhergehen, als wenn sie mit Eigenkapital finanziert wird. Da sich für Banken dabei zumeist ein höheres Ausfallrisiko ergibt, fallen auch die Zinsen überdurchschnittlich hoch aus.

Aus diesem Grund bist du gut damit beraten, einen Finanzierungsplan mit Eigenkapital zu erstellen. Je mehr du anteilig von deinem Eigenkapital beitragen kannst, desto besser fallen die Konditionen für deine Wohnungsfinanzierung aus. In dem Fall kannst du den Kredit schneller und billiger aufgrund geringerer Zinsen zurückzahlen.

Wie funktioniert eine Finanzierung durch Mieteinnahmen?

Der Kauf einer Wohnung und die anschließende Vermietung bieten sich als rentable Anlageform an, bei der sich aus den resultierenden Mieteinnahmen die Möglichkeit ergibt, mit diesen den aufgenommenen Kredit zu bezahlen. Dass das Ganze tatsächlich einwandfrei funktioniert, geht aber nur dann, wenn die Wohnung durchgehend vermietet wird und keine Unterbrechung bei den Mietzahlungen entsteht. Ausbleibende Mieten oder sogar Mietnomaden können in finanziellen Problemen resultieren.

Gut zu wissen: Für die Finanzierung deiner Immobilie wird die Bank bei dir stets benötigte Sicherheiten abfragen. Das hat für beide Seiten Vorteile, denn wenn du wegen ausbleibender Mieteinnahmen oder plötzlicher Arbeitslosigkeit die Tilgungsraten nicht mehr aufbringen kannst, sind Strafzahlungen eine direkte Konsequenz.

Damit der Plan aufgeht und du im besten Fall nichts aus eigener Tasche bezahlen musst, musst du dir ein solches Modell gut durchdenken. Bei erfolgreicher Umsetzung dieses Konzepts sollte sich der Kaufpreis der Wohnung unter 30 Jahresnettokaltmieten befinden. Daher bist du gut damit beraten, dir dein Vorhaben womöglich auch von einem Profi noch einmal durchrechnen zu lassen.

Gelten Mieteinnahmen als Sicherheit für den Kredit?

Grundsätzlich erachtet eine Bank Mieteinnahmen nicht als Sicherheit für einen Kredit, da diese niemals hundertprozentig vorhersehbar sind. Die Bank kann nicht davon ausgehen, dass die Wohnung regelmäßig vermietet wird und nicht doch einmal zwischendurch leer steht. Wenn du Immobilieneigentümer bist, kommst du um’s Raten zahlen nicht drum herum, egal, ob du Mieteinnahmen hast oder nicht.

Trotz allem ist es für die Kreditfirma von Interesse, ob das Objekt vermietet werden soll oder nicht. Üblicherweise möchte die Bank auch die Höhe der Kaltmiete in Erfahrung bringen. Zudem wird die Wohnung meistens begutachtet und abgewogen, ob sich für den Preis passende Mieter finden lassen. Sollte hierbei alles gut laufen, wird dir mit hoher Wahrscheinlichkeit auch der Kredit ohne Eigenkapital gewährt.

Fazit

Solltest du in nächster Zeit vorhaben, dir eine eigene Mietwohnung zu kaufen und diese im Anschluss zu vermieten, solltest du einige wichtige Punkte bedenken. Wir hoffen, dass wir dich mit unserem Beitrag in ein paar Aspekten aufklären konnten und du nun gut vorbereitet den nächsten Schritt in Richtung Investition wagen kannst.

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht.

linkedin facebook pinterest youtube rss twitter instagram facebook-blank rss-blank linkedin-blank pinterest youtube twitter instagram