Grundsätzlich ist mit dem Vorkaufsrecht gemeint, dass eine Person oder Partei über das Recht verfügt, einen konkreten Sachgegenstand eines Eigentümers bevorzugt gegenüber Dritten zu akquirieren. Hierbei kommt eine Fristenregelung von 30 Tagen zur Anwendung, in der die Person mit dem Vorkaufsrecht dieses ausüben oder ablehnen kann.
Dieses Vorkaufsrecht gilt für Mieter und Pächter von Wohnungen, Immobilien und Grundstücken. In Österreich besteht diese spezielle Rechtsregelung für Mieter nur unter ganz bestimmten Voraussetzungen, nämlich ausschließlich bei Genossenschaftswohnungen.
Wohnungen, die von einem gemeinnützigen Bauunternehmen oder einer Vereinigung erbaut wurden, werden als Genossenschaftswohnungen bezeichnet. Um ein Anrecht auf eine solche Wohnung zu haben, ist es verpflichtend, Mitglied der jeweiligen Genossenschaft zu sein.
In den meisten Fällen findet eine Anmeldung für die gewünschte Wohnung bereits statt, während diese noch im Entstehen ist bzw. der Gebäudekomplex errichtet wird. Nur in Ausnahmefällen ist es möglich, in eine Genossenschaftswohnung, die frei wird, direkt einziehen zu können. Durch die Bausituation ist bei der Anmeldung mit einer gewissen Wartezeit zu rechnen.
Da du als Mieter in Zukunft in dieser Wohnung residieren wirst, musst du einen einmaligen Finanzierungsbetrag zahlen, mit dem du zu einem gewissen Anteil den Bau des Gebäudes mitfinanzierst. Oftmals bringt dieser Betrag aber eine mietzinsmindernde Wirkung mit sich. Solltest du aus der Wohnung wieder ausziehen, wird dir der Betrag pro Jahr mit einem Prozent abgeschrieben.
Ein Genossenschafts-Mietvertrag beinhaltet zumeist bereits eine Option zum Eigentumserwerb. In der Position als Mieter besitzt du das Vorkaufsrecht. Mit diesem ist es dir möglich, die Wohnung nach Ablauf eines bestimmten Zeitraums, bei dem es sich normalerweise um zehn Jahre handelt, selbst zu kaufen.
Seit Anfang 2016 gibt es eine Regelung, die besagt, dass die Genossenschaft über das Vorkaufsrecht verfügt, insofern du die Wohnung innerhalb von zehn Jahren weiterverkaufen möchtest. Dies dient dem Zweck, dass Genossenschaftswohnungen nicht zu überirdisch hohen Preisen veräußert werden. Sie werden auch zum Teil als Mietkauf-Wohnungen bezeichnet, was der Situation gerecht wird.
Grundsätzlich bestimmen die marktüblichen Preise den tatsächlichen Preis der Wohnung, die gekauft werden soll. Um diesen zu elaborieren, werden meistens Immobilienpreisspiegel herangezogen, Wohnungen von Experten geschätzt oder an neu gebauten Eigentumswohnungen und deren Preisen orientiert.
Im Gegensatz zu Deutschland, wo die Miete auf den späteren Kauf angeglichen wird, erhält man in Österreich lediglich das Vorkaufsrecht bzw. die Möglichkeit auf den späteren Erwerb der Wohnung. Der tatsächliche Kauf ist dann nach zehn Jahren möglich und dann hast du fünf Jahre Zeit, den Kauf der Wohnung abzuschließen.
Im Allgemeinen werden nur um die 30 Prozent aller Genossenschaftswohnungen von ihren Bewohnern erworben. Die Genossenschaft ist demnach immer Mehrheitseigentümer der Wohnungen im Gebäude, weswegen du eher geringe Chancen hast, dir für deine eigenen Vorstellungen in Bezug auf das Haus Gehör zu verschaffen.
Zudem solltest du bedenken, dass Fassade und Dach ebenfalls zur Genossenschaft gehören, denn das bedeutet, dass die Fenster und Türen in der Wohnung nicht ohne Weiteres ausgetauscht werden dürfen. Diese gehören aus rechtlicher Sicht nicht dir, weswegen zuerst die Erlaubnis der Wohneigentumsgemeinschaft eingeholt werden muss.
Grundsätzlich kann man sich für Fördermöglichkeiten und Darlehen zur Wohnraumfinanzierung bewerben, damit sich der Mietkauf finanzieren lässt. Die Voraussetzungen und Höhen der Förderungen sind von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Je nach Bundesland gelten unterschiedliche Höchstgrenzen beim Einkommen für alle Förderungen.
Bundesland | Förderprogramm | Voraussetzungen |
Oberösterreich | Kauf, Übergabe, Schenkung einer geförderten Wohnung |
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Salzburg | Wohnbauförderung – einmaliger Zuschuss von bis zu 500 Euro pro Quadratmeter |
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Tirol | Wohnbauförderung für objektgeförderte Wohnungen |
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Vorarlberg | Wohnbauförderung |
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Wien | Eigenmittelersatzdarlehen – Ein Prozent Landesdarlehen |
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