Vorkaufsrecht Österreich: Ein kurzer Überblick zu den Fakten

Vorkaufsrecht Österreich: Hierbei handelt es sich um ein Recht, das einer Person beim Erwerb einer Sache den Vorrang gegenüber Dritten gibt. Die Konditionen bei diesem Kauf müssen aber dieselben bleiben, das heißt, es dürfen weder günstigere noch nachteilige Bedingungen an den Erwerb gebunden sein.

Das Wichtigste in Kürze

Das Vorkaufsrecht findet Anwendung für Mieter und Pächter von Wohnungen, Immobilien und Grundstücken.
In Österreich bezieht sich das Vorkaufsrecht ausschließlich auf Genossenschaftswohnungen.
Je nach Bundesland gibt es unterschiedliche Fördermittel, die für den Kauf einer solchen Wohnungen herangezogen werden können.

Vorkaufsrecht für Mieter in Österreich: Das solltest du wissen!

Grundsätzlich ist mit dem Vorkaufsrecht gemeint, dass eine Person oder Partei über das Recht verfügt, einen konkreten Sachgegenstand eines Eigentümers bevorzugt gegenüber Dritten zu akquirieren. Hierbei kommt eine Fristenregelung von 30 Tagen zur Anwendung, in der die Person mit dem Vorkaufsrecht dieses ausüben oder ablehnen kann.

Dieses Vorkaufsrecht gilt für Mieter und Pächter von Wohnungen, Immobilien und Grundstücken. In Österreich besteht diese spezielle Rechtsregelung für Mieter nur unter ganz bestimmten Voraussetzungen, nämlich ausschließlich bei Genossenschaftswohnungen.

Was sind Genossenschaftswohnungen?

Wohnungen, die von einem gemeinnützigen Bauunternehmen oder einer Vereinigung erbaut wurden, werden als Genossenschaftswohnungen bezeichnet. Um ein Anrecht auf eine solche Wohnung zu haben, ist es verpflichtend, Mitglied der jeweiligen Genossenschaft zu sein.

In den meisten Fällen findet eine Anmeldung für die gewünschte Wohnung bereits statt, während diese noch im Entstehen ist bzw. der Gebäudekomplex errichtet wird. Nur in Ausnahmefällen ist es möglich, in eine Genossenschaftswohnung, die frei wird, direkt einziehen zu können. Durch die Bausituation ist bei der Anmeldung mit einer gewissen Wartezeit zu rechnen.

Da du als Mieter in Zukunft in dieser Wohnung residieren wirst, musst du einen einmaligen Finanzierungsbetrag zahlen, mit dem du zu einem gewissen Anteil den Bau des Gebäudes mitfinanzierst. Oftmals bringt dieser Betrag aber eine mietzinsmindernde Wirkung mit sich. Solltest du aus der Wohnung wieder ausziehen, wird dir der Betrag pro Jahr mit einem Prozent abgeschrieben.

Ein Genossenschafts-Mietvertrag beinhaltet zumeist bereits eine Option zum Eigentumserwerb. In der Position als Mieter besitzt du das Vorkaufsrecht. Mit diesem ist es dir möglich, die Wohnung nach Ablauf eines bestimmten Zeitraums, bei dem es sich normalerweise um zehn Jahre handelt, selbst zu kaufen.

Seit Anfang 2016 gibt es eine Regelung, die besagt, dass die Genossenschaft über das Vorkaufsrecht verfügt, insofern du die Wohnung innerhalb von zehn Jahren weiterverkaufen möchtest. Dies dient dem Zweck, dass Genossenschaftswohnungen nicht zu überirdisch hohen Preisen veräußert werden. Sie werden auch zum Teil als Mietkauf-Wohnungen bezeichnet, was der Situation gerecht wird.

Wie funktioniert der Kauf einer Genossenschaftswohnung?

Grundsätzlich bestimmen die marktüblichen Preise den tatsächlichen Preis der Wohnung, die gekauft werden soll. Um diesen zu elaborieren, werden meistens Immobilienpreisspiegel herangezogen, Wohnungen von Experten geschätzt oder an neu gebauten Eigentumswohnungen und deren Preisen orientiert.

Im Gegensatz zu Deutschland, wo die Miete auf den späteren Kauf angeglichen wird, erhält man in Österreich lediglich das Vorkaufsrecht bzw. die Möglichkeit auf den späteren Erwerb der Wohnung. Der tatsächliche Kauf ist dann nach zehn Jahren möglich und dann hast du fünf Jahre Zeit, den Kauf der Wohnung abzuschließen.

Zahlt sich ein solcher Kauf aus?

Im Allgemeinen werden nur um die 30 Prozent aller Genossenschaftswohnungen von ihren Bewohnern erworben. Die Genossenschaft ist demnach immer Mehrheitseigentümer der Wohnungen im Gebäude, weswegen du eher geringe Chancen hast, dir für deine eigenen Vorstellungen in Bezug auf das Haus Gehör zu verschaffen.

Zudem solltest du bedenken, dass Fassade und Dach ebenfalls zur Genossenschaft gehören, denn das bedeutet, dass die Fenster und Türen in der Wohnung nicht ohne Weiteres ausgetauscht werden dürfen. Diese gehören aus rechtlicher Sicht nicht dir, weswegen zuerst die Erlaubnis der Wohneigentumsgemeinschaft eingeholt werden muss.

Welche Fördermittel gibt es?

Grundsätzlich kann man sich für Fördermöglichkeiten und Darlehen zur Wohnraumfinanzierung bewerben, damit sich der Mietkauf finanzieren lässt. Die Voraussetzungen und Höhen der Förderungen sind von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Je nach Bundesland gelten unterschiedliche Höchstgrenzen beim Einkommen für alle Förderungen.

Bundesland	Förderprogramm	Voraussetzungen
Oberösterreich	Kauf, Übergabe, Schenkung einer geförderten Wohnung	Wohnung muss eine geförderte Wohnung sein
Salzburg	Wohnbauförderung – einmaliger Zuschuss von bis zu 500 Euro pro Quadratmeter	Wohnung muss eine geförderte Wohnung sein
Tirol	Wohnbauförderung für objektgeförderte Wohnungen	Wohnung muss eine geförderte Wohnung sein
Vorarlberg	Wohnbauförderung	Benützungsbewilligung < 20 Jahre
Wien	Eigenmittelersatzdarlehen – Ein Prozent Landesdarlehen	Wohnung muss eine geförderte Wohnung sein

Wie funktioniert das Vorkaufsrecht bei vererbten Objekten?

Wenn du als Mieter in einem Haus wohnst, wo der Eigentümer verstorben ist, hast du nur Anspruch, wenn das entsprechende Vorkaufsrecht des Mieters im Mietvertrag verankert ist. Sonst steht es dem Erben zu, das Haus an Dritte zu verkaufen. Sollte beispielsweise ein naher Verwandter wie ein Geschwisterteil zum Vorkauf berechtigt sein, kann man sich auch mit diesem in Verbindung setzen und über sich den Erwerb des Objekts austauschen.

Fazit

Zwischen Deutschland und Österreich finden sich doch immer wieder Unterschiede in der Rechtslage bezüglich Immobilien - so auch beim Vorkaufsrecht. Solltest du den Kauf einer Genossenschaftswohnung in nächster Zeit geplant haben, konnten wir dir mit unserem Beitrag hoffentlich einen guten Überblick verschaffen.