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Untermiete: Was muss ich als Mieter unbedingt beachten?

Gerade in den urbanen Städten in Österreich erfreut sich das Konzept der Untermiete großer Beliebtheit, da auch große Wohnungen preiswerter sind als kleine Wohnungen aufgrund des Preises pro Quadratmeter. In Form von WGs ist das bereits Gang und Gäbe.

Das Wichtigste in Kürze

  • Wie bei einer normalen Miete sollte auch bei der Untermiete ein entsprechender Untermietvertrag abgeschlossen werden.
  • Als Untermieter besitzt du zwar die gleichen Pflichten wie der Hauptmieter, verfügst aber über weniger Rechte.
  • Normalerweise sollte vorab der Vermieter bzw. Eigentümer in Kenntnis gesetzt werden, wenn das Aufsetzen eines Untermietvertrages angestrebt wird.

Was du zum Thema Untermiete wissen solltest:

Das Konzept der Untermiete wird sehr gerne verwendet, um die Wohnpreise einzudämmen. Die Preise pro Quadratmeter unterscheiden sich bei großen und kleinen Wohnungen immens, da erstere um einiges günstiger sind. Vor allem für Studenten bietet sich hier die optimale Möglichkeit in Form von WGs, um preiswert zu wohnen.

Wie funktioniert ein Untermietvertrag?

Sollte es zu einer Zwischenmiete oder Flatsharing kommen, ist es immer ratsam, einen Mietvertrag abzuschließen. Dadurch können alle Vereinbarungen verschriftlicht und festgehalten werden, um möglichen Konflikten in Zukunft vorzubeugen, wenn es um Kaution etc. geht.

Vom Aufbau her ähnelt ein Untermietvertrag dem eines Mietvertrages, da die wichtigsten Punkte wie Namen und Unterschriften von Untervermieter und Untermieter, Höhe der Miete sowie Betriebskosten und Kaution darin aufgelistet sind.

Was sind die Rechte und Pflichten eines Untermieters?

Grundsätzlich stehen einem Untermieter dieselben Pflichten zu wie dem Hauptmieter, bei den Rechten wird jedoch ein Unterschied gemacht. Als Untermieter hast du die Hausordnung einzuhalten, für eine pünktliche Überweisung der Miete zu sorgen und ähnliches. Was den Mieterschutz angeht, findet dieser beim Hauptmieter mehr Anwendung. Kündigt dieser beispielsweise die Wohnung, bedeutet dies automatisch auch einen Kündigungsgrund für den Untermieter. In diesem Fall kann der Untermieter vom Hauptmieter gegenüber dem Vermieter auf freiwilliger Basis als Nachfolger vorgeschlagen werden. Die Kündigung muss natürlich so bald wie möglich bekannt gegeben werden.

Als Hauptmieter fungierst du auch bei einem Untermietvertrag als erste Ansprechperson für den Vermieter, haftest für Schäden und besitzt eine Erhaltungspflicht. Sollte es zu Mietrückständen kommen, weil der Untermieter zum Beispiel nicht zahlt, fällt die Verantwortung auf den Hauptmieter zurück. Dieser kann bei Nichtzahlung sogar eine Klage erhalten.

Wie funktioniert die Untermiete bei befristeten Mietverträgen?

Wenn ein befristeter Mietvertrag in den Voll- oder Teilanwendungsbereich des MRGs fällt, gelten für Mieter und Untermieter dieselben Regeln. Der Vermieter hat sich lediglich an die vorgesehene Mindestbefristungsdauer zu halten. Nach einem Jahr können Mieter oder Untermieter eine Kündigung aussprechen bzw. kann ausgezogen werden, wenn die Kündigungsfrist abgelaufen ist. Unter diesen Bedingungen sollten keine ausstehenden Zahlungsverpflichtungen mehr bestehen.

Welche Einschränkungen gibt es bei der Untermiete?

Nachdem der Untermieter immer in Abhängigkeit vom Hauptmieter steht und ob dieser die Wohnung kündigt oder nicht, sind die Möglichkeiten eher begrenzt. Als Untermieter steht es dir rechtlich gesehen zum Beispiel nicht zu, in die Betriebskostenabrechnung einzusehen. Außerdem kannst du in dieser Position auch keine Maßnahmen zur Instandhaltung der Wohnung fordern, was direkt an den Vermieter gerichtet werden muss.

Wie lange gilt die Kündigungsfrist?

Grundsätzlich wird bei der Untermiete kein Unterschied gemacht im Vergleich zur Hauptmiete, was bedeutet, dass der Hauptmieter dich als Untermieter nur aus Gründen des Eigenbedarfs kündigen kann. Hinzu kommt eben auch, wenn der Vermieter dem Hauptmieter kündigt. Sonst gilt die reguläre Kündigungsfrist von einem Monat.

Wann darf untervermietet werden?

Im Normalfall muss vorab immer beim Eigentümer die Zustimmung eingeholt werden, um einen Untermietvertrag aufsetzen zu können. Oftmals befindet sich diesbezüglich eine passende Klausel im Mietvertrag, die das regelt. Sollte eine solche nicht vorhanden sein, steht es dem Mieter zu, unterzuvermieten, insofern es nicht die ganze Wohnung betrifft. Sollte dies doch beabsichtigt werden, ist der Eigentümer darüber zu informieren bzw. sich dessen Einverständnis zu vergewissern. Bei Verstoß kann dem Mieter dadurch die Kündigung drohen.

Frag den Anwalt: Sind Untermieter erlaubt?

Gut zu wissen: Die Höhe des gesetzlich geregelten Mietzinses ist nur auf Hauptmietverträge anwendbar, weswegen die Untermiete teuer ausfallen kann. Teilweise werden hier 50% Aufschlag vom eigentlichen Mietpreis verlangt.

Wie unterscheiden sich Untermiete und Zwischenmiete?

Im Grunde unterscheiden sich die beiden Arten der Miete darin, dass für die Zwischenmiete eine zeitliche Begrenzung vorgesehen ist und diese auch im Mietvertrag verankert ist. Im Gegensatz zur Untermiete ist der Hauptmieter dazu verpflichtet, dem Vermieter bezüglich der Zwischenmiete Bescheid zu geben. Die Haftung übernimmt in beiden Fällen der Hauptmieter, wenn beispielsweise die Miete nicht rechtzeitig vom Zwischenmieter ankommt. Aus diesem Grund besteht die Möglichkeit, vom Zwischenmieter eine Kaution einzufordern.

Welche Vor- und Nachteile bringt eine Untermiete?

Der offensichtlichste Vorteil und somit Grund, warum man eine Wohnung oder ein Zimmer zur Untermiete zur Verfügung stellt, ist der finanzielle Aspekt. Vor allem für Studenten ergibt sich dadurch eine optimale Möglichkeit, sich beispielsweise mit einem Mitbewohner die stets steigenden Kosten zu teilen.

Die Untermiete birgt aber auch gewisse Nachteile. Solltest du untervermieten wollen, ist dir das grundsätzlich nur mit einzelnen Räumen gestattet. Gibt der Vermieter seine explizite Zustimmung, kannst du auch das gesamte Mietobjekt untervermieten. Sollte es hart auf hart kommen, ist der Untermieter vom Willen des Untervermieters abhängig.

Was hat es mit sogenannten Scheinuntermieten auf sich?

So manche Eigentümer können sich kaum satt sehen an den Einnahmen aus einem oder mehreren Mietobjekten und versuchen daher, mit Scheinmieten ihr Budget aufzubessern. In so einem Fall wird beispielsweise die Wohnung an eine Person aus dem nahen Umfeld vermietet, welche dann meistens zu einem höheren Mietzins weiter untervermietet. Das beschreibt natürlich ein illegales Vorgehen, wogegen der Mieter auch laut MRG rechtlich vorgehen kann.

Fazit

Beim Konzept der Untermiete handelt es sich um ein relativ gängiges Vorgehen, jedoch gibt es aus rechtlicher Perspektive einige Aspekte zu beachten. Mit diesem Beitrag hast du nun hoffentlich einen guten Überblick und weißt, was auf dich zukommt, solltest du in Zukunft als Untermieter oder -vermieter auftreten.

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