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Mein Tipp: “Lieber ein zuverlässiger Mieter als mehr Geld.”

Was würde Jakob R. einem jeden Vermieter/einer jeden Vermieterin raten, wenn die Wohnung, die vermietet werden soll, saniert werden muss? Warum würde er sogar weniger Geld von einem Mieter akzeptieren? Das und weitere hilfreiche Ratschläge eines Vermieters erfahrt ihr im dritten Interview unserer Vermieter:innen-Blogreihe!

Vermieter:in zu sein bedeutet keineswegs immer ein reines Zuckerschlecken, denn so wie in jedem anderen Job erwarten einen auch hier zahlreiche Aufgaben und Zuständigkeitsbereiche, die durchaus zeitintensiv und nervenaufreibend werden können. Aber trotzdem: Wer sein Geld gut anlegen möchte, kauft sich eine Immobilie, sei es ein Haus oder eine Wohnung, und vermietet diese.

Wir bringen Vermieter:innen, die ihre Wohnungen privat vermieten, vor den Vorhang, befragen sie zu ihren bisherigen Erfahrungen und teilen die Tipps hier mit euch. Unser Ziel: Zukünftigen Vermieter:innen einen realen Einblick in das Vermieterdasein zu geben und einen Austausch unter Vermieter:innen zu fördern, von dem jede:r profitieren kann!

Für das dritte Interview haben wir Herrn Jakob R. vor’s Mikrofon geholt, der zwar noch kein alter Hase im Vermieterdasein ist, aber dennoch bereits genug Erfahrungen gesammelt hat, um den ein oder anderen wertvollen Tipp weitergeben zu können. Neugierig geworden? Lest selbst!

Interview mit Jakob R.

Alter: 33

Beruf: im Onlinehandel tätig

Was genau vermieten Sie?

„Ich vermiete eine Garconniere-Wohnung in Wien, eine Altbau-Garconniere, und mach gelegentlich auch Kurzzeitvermietung in meiner Wohnung in Simmering.”

Wie lange sind Sie schon Vermieter:in?

„Seit Anfang des Jahres kann man sagen.”

Wie ist es dazu gekommen?

„Naja ich hab mir eine Wohnung gekauft, diese saniert und dann eben vermietet. Das war auch schon länger der Plan und ich hab das Ganze aus Investment-Gründen gemacht, da ich mein Geld in sinnvolle Werte investieren wollte und da ist eine Immobilie doch irgendwie attraktiv und das war eigentlich der Hauptgrund. Also bei mir war es eigentlich so, dass meine erste Immobilie die Wohnung war, in der ich selber wohne, also eine eigengenutzte, und die hab ich mir vor 3 Jahren gekauft. Da hab ich noch in einer Studenten-WG gewohnt, in der ich meine ganze Studentenzeit gewohnt habe und dann war halt der Hauptgrund eigentlich, dass ich etwas für mich alleine haben möchte, also ohne Mitbewohner. Dann war die Entscheidung natürlich zwischen entweder man mietet sich etwas oder man kauft sich gleich etwas, und ich hab mich dann für’s Kaufen entschieden, dass ich dann einfach etwas Fixes und Eigenes hab, wo ich selber wohnen kann. Das war mal der erste Step und das hab ich dann auch gemacht. Letztes Jahr hab ich dann die erste Anlagewohnung gekauft, die ich rein zum Vermieten gekauft hab.”

Die Vorteile am Vermieterdasein?

„Naja, man kauft und saniert die Wohnung halt, vermietet sie dann und im Idealfall läuft das Ganze dann ohne relativ viel extra Arbeit. Es kann ein Vorteil sein, kann natürlich auch ein Nachteil sein, wenn du den falschen Mieter drin hast, der dich jeden Tag anruft. Aber grundsätzlich kann ein Vorteil sein, dass man regelmäßige Einnahmen generiert, ohne sehr viel aktive, zusätzliche Arbeit leisten zu müssen. Der andere Vorteil ist natürlich, dass man passiv mehr oder weniger Vermögen aufbaut und natürlich kann man steuerlich auch einiges absetzen, das macht halt auch Spaß. Das Ganze ist unter Umständen auch ein Steuersparmodell."

Die Nachteile am Vermieterdasein?

„Naja man muss sich halt um viele Sachen kümmern, wenn dann zum Beispiel auf einmal die Therme kaputt ist oder so, muss man doch ein paar Tausend Euro in die Hand nehmen und das austauschen lassen. Also es kann halt schnell ein Nachteil werden, gerade, wenn man sich einen Bestand kauft, der schon ein bisschen in die Jahre gekommen ist. Man vertraut da halt dann auf die Substanz, dass das schon passen wird, aber wenn dann mal was kaputt wird, muss man das eben austauschen lassen und das kostet einfach viel Geld. Das ist sicher ein Nachteil. Ein anderer Nachteil ist, dass es eben ein Mensch-zu-Mensch-Geschäft ist und man hat da immer mit einem Mieter zu tun, der eventuell auch Probleme machen kann oder anstrengend werden kann. Das ist natürlich völlig individuell und immer verschieden. Das ist wie bei einer Firma mit Mitarbeitern, da kann man echt einen super Mitarbeiter haben, aber auch einen Mitarbeiter, der nur negativ ist und alles schlimmer macht. Und so ist das bei der Vermietung genauso. Das Wichtigste ist einfach die Mieterauswahl. Ich bin auch der Meinung, das über die Höhe der Mieteinnahmen zu stellen. Ich würde einen guten und zuverlässigen Mieter immer einem Mieter bevorzugen, der vielleicht eine höhere Miete zahlen kann, aber eine crazy Persönlichkeit hat, die mit der Zeit anstrengend werden kann.”

Die schönsten Erfahrungen?

„Ja, wenn die Wohnung vermietet ist und die Miete am Konto eingeht. Also zwischenmenschlich gesehen schon auch. Der Mieter, der die Wohnung bekommen hat, hat sich extrem gefreut, weil der auch da in der Nähe seine Familie hat und auch den Arbeitsplatz. Der hätte halt sonst irgendwo außerhalb ans Ende von Wien ziehen müssen und das war halt für ihn persönlich schon ein extremes Glück, dass er die Wohnung bekommen hat. Und dementsprechend bedankt er sich sehr bei mir und ist voll happy. Ja also solche Sachen, wenn man dann schon persönlich etwas mitbekommt. Aber bei mir ist das sowieso ein Sonderfall, weil mein Mieter gleichzeitig mein ehemaliger WG-Mitbewohner ist, also eben ein Freund von mir, den ich schon sehr lange kenne und darum habe ich da wahrscheinlich auch mehr Einblick, als wenn ich an irgendeinen Anonymen vermiete.”

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Die schlimmsten Erfahrungen?

„Bislang eigentlich nur so Sachen, wenn halt irgendetwas kaputt wird. Also, dass das Warmwasser nicht funktioniert und sowas. Dass man dann eben auch für’s Handwerkliche jemanden holen muss. Dass zum Beispiel der Wasserhahn tropft und so, aber nichts Tragisches.”

Tipps an jene, die ins Vermieterdasein einsteigen wollen?

„Ja also den Mieter muss man einfach wirklich sorgfältig auswählen und sich darum kümmern, das ist meiner Meinung nach das Wichtigste. Dass man einen Mieter findet, dem man wirklich vertrauen kann, der ehrlich ist und zu dem steht, was er sagt. Ansonsten würde ich mir bei so Wohnungen immer noch ein oder zwei alternative Vermietungskonzepte überlegen. Also nicht nur auf das eine Vermietungsmodell alles setzen, weil wenn das mal nicht funktioniert, sollte im besten Fall ein Plan B und C vorhanden sein. Das ist, glaube ich, gerade in so Zeiten, wo es drüber und drunter geht, relativ wichtig. Jetzt in der Pandemiezeit hat es zum Beispiel ziemlich viele Airbnb-Vermieter, die Objekte gekauft haben mit dem reinen Ziel, diese nur auf Airbnb zu vermieten, ziemlich in Bedrängnis gebracht, weil die von heute auf morgen keine Gäste mehr hatten. Und wenn man mit anderen Einnahmequellen nicht liquide ist, muss man die Objekte notgedrungen verkaufen oder sie werden gepfändet. Also da muss man schon aufpassen, dass man die Wohnungen so finanziert, dass man zumindest immer mit einem traditionellen Vermietungsmodell auch seine Aufgaben zumindest im Griff hat.”

Etwas, das Sie vorher gerne gewusst hätten?

„Ja, auf jeden Fall. Ich hätt vorher am liebsten mehr Ahnung von handwerklichen Sachen gehabt. Ich hab ja die ganze Wohnung saniert. Anfänglich mit Handwerkern, bin dann aber mehr und mehr draufgekommen, dass die Handwerker echt schlecht waren und eigentlich voll dilettantisch gearbeitet haben, was ich aber am Anfang selber nicht gesehen habe, weil ich keine Ahnung von den Dingen hatte. Hab ihnen dann eben zu sehr vertraut und bin erst später draufgekommen, dass das gar nicht so geht oder doch anders funktionieren sollte, weswegen ich es schlussendlich selber gemacht hab. Im Nachhinein betrachtet ich es halt als Lehrstück, dass ich mir so grundsätzlich mal einiges selber beigebracht hab.”

Was würden Sie so nicht mehr machen?

Ich würde jetzt nicht mehr selber sanieren. Also, die nächste Wohnung werde ich von einer Firma machen lassen. Aber auch nur, weil ich jetzt durch die Sanierung schon die Erfahrung hab und viel mehr weiß, worauf ich schauen muss und so. Also ich würde mir generell in Zukunft gleich von Anfang an einen Zeitplan machen und schauen, dass ich den auch akribisch einhalte. Also mit einem Zeitplan von Schlüsselübergabe bis zur fertigen Sanierung, sodass die Wohnung dann eben vermietbar ist. Also da würd ich den Fokus auf eine genaue Struktur legen.”

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